Risikomanagement: Kreditnehmer und Sicherheiten prüfen
Wie jede Anlageform ist ein Investment in alternative Finanzierungen mit gewissen Risiken verbunden. Dabei geht es für Investoren vor allem um die Frage, ob ein Unternehmen seinen Zahlungs- und Zinsverpflichtungen nachkommen kann. Um das Risiko von Zahlungsausfällen zu verringern, sollten Investoren bei Kreditnehmern bestimmte Kriterien im Blick behalten.
Sie sollten zum Beispiel die Unternehmenshistorie kritisch prüfen, die Erfahrungen eines Unternehmens in seiner Branche und natürliche die finanzielle Leistungsfähigkeit. Typische Red Flags sind hier Mahnungen, Steuerprobleme, Zahlungsausfälle und eine schlechte Kreditwürdigkeit. Eine Besonderheit bei alternativen Finanzierungen im Immobiliensektor: Die Kreditvergabe erfolgt meist über eine Zweckgesellschaft, die speziell gegründet wurde, um ein Projekt in die Tat umzusetzen. Dabei handelt es sich um sogenannte Special Purpose Vehicle.
In diesem Fall ist die Informationsbeschaffung schwieriger, da keine direkte Unternehmenshistorie verfügbar ist. Investoren sollten nach Möglichkeit jedoch Informationen einholen über die bisherige Erfolgsbilanz des verantwortlichen Projektentwicklers und Nachweise über abgeschlossene Projekte und den Business Plan des aktuellen Projekts.
Ebenfalls relevant ist die Gesamtzahl offener Kredite eines Unternehmens: Stehen bei mehreren Anbietern zu viele unterschiedliche Kredite aus, könnte dies ein Zeichen dafür sein, dass das Unternehmen sich finanziell übernommen hat – auch wenn Sicherheiten hinterlegt sind. Während der letzten Finanzkrise zum Beispiel hatten Kreditnehmer, die mehrere Kredite gegen ihre Immobilie aufgenommen und mehrere Projekte gleichzeitig durchgeführt haben, ernsthafte Rückzahlungsprobleme. Einige Plattformbetreiber arbeiten deshalb mit einer Höchstgrenze, nach der beispielsweise ein Kreditnehmer nicht mehr als 10 Millionen Euro an Krediten aufnehmen kann.
Boomende Märkte bei der Immobilienbewertung einkalkulieren
Investoren sollten jedoch nicht nur den Kreditnehmer prüfen, sondern auch die als Sicherheit hinterlegte Immobilie bewerten. Wichtige Kriterien sind etwa die Lage des Objektes, der Marktwert, die dem Wertgutachten zugrunde liegende Methodik und der Verlauf der bisherigen Verkaufspreise. Zudem ist es wichtig, bei der Immobilienbewertung einen gewissen Spielraum einzukalkulieren. Der Immobilienmarkt boomt in vielen Regionen Europas und es könnte sein, dass sich die Märkte in Zukunft wieder etwas entspannen und dann der Wert der Immobilie sinkt.
Dieses Risiko berücksichtigen Investoren am besten über die Kennziffer Loan-to-Value (LTV). Dabei handelt es sich um den Beleihungswert, also das Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrs- oder Marktwert einer Immobilie. Beispielhaft kann man die durchschnittliche historische Beleihungsquote unter 60 Prozent legen. Das bedeutet in der Praxis, dass potenzielle Verluste nur realisiert werden, wenn der Wert einer Immobilie um mehr als 40 Prozent fällt.
Zudem ist es sinnvoll, die makroökonomische Dynamik des jeweiligen Landes, des Immobilienmarktes, aber auch einzelner Städte oder Segmente zu analysieren. Wenn wir sehen, dass der Markt boomt, bieten wir zum Beispiel einen niedrigeren Kredit gegen diese Immobilie, um einer Überbewertung in einem eventuell überhitzten Markt entgegenzuwirken.
Das zeigt: Investitionen in kleine und mittelständische Unternehmen in Form von Crowdlending sind ein vielversprechendes Anlagesegment. Aber wie bei jeder Anlageklasse sind damit auch gewisse Risiken verbunden. Natürlich sollte jede seriöse Crowdlending-Plattform ein umfassendes Risikomanagement betreiben. Es schadet jedoch nicht, wenn auch Investoren selbst über die Besonderheiten und Komplexitäten der alternativen Kreditvergabe informiert sind. Das erleichtert ihnen und ihrem Crowdlending-Anbieter, gemeinsam die Investitionsmöglichkeiten zu finden, die am besten zum individuellen Risiko-Rendite-Profil passen.
Über den Autor:
Nicola Picone ist Geschäftsführer von Estate Guru Germany mit Sitz in Berlin und in der Funktion für den Ausbau des Deutschlandgeschäfts verantwortlich. Das Unternehmen betreibt einen paneuropäischen Marktplatz für immobilienbesicherte Kredite für kleine und mittlere Unternehmen (KMU).