Immobilienfonds bieten einige Vorteile, allerdings weisen sie auch Nachteile auf: Zum einen verursacht ihr Management Kosten, was die Rendite schrumpfen lässt. Die Ratingagentur Scope errechnete als Jahresschnitt für 2020 nur noch 2,1 Prozent Gesamtrendite, für das vergangene Jahr erwarteten die Analysten sogar noch weniger. Schon beim Ankauf verlangen die meisten Fonds 5,0 Prozent Agio. Es könnte also gut drei Jahre dauern, bis allein dies wieder eingefahren ist.
Zum anderen sind offene Immobilienfonds weniger offen als ihr Name vermuten lässt, weil für zwei Jahre Mindesthaltedauer und ein Jahr Kündigungsfrist gesetzlich festgelegt wurden. Verkäufe über die Börse sind in der Regel mit Abschlägen verbunden.
Immobilienaktien zahlen sich langfristig aus
Immobilienaktien vereinen die Vorteile von Immobilien- und Aktieninvestments. Viele Anleger halten auch diese Aktien für sehr volatil – aber die Einschätzung ist nur bedingt richtig. Auch Immobilienaktien sind Marktschwankungen unterworfen, aber generell stellen Immobilienportfolios klassische Sachwerte dar, die in Phasen steigender Preise an Wert gewinnen – erst recht in ihrer Funktion als Aktie. Langfristige Untersuchungen zeigen deutlich, dass Immobilienaktien auf Dauer deutlich weniger volatil sind als andere Aktien auf dem Markt.
Das lässt sich logisch erklären: Das Gros der Erträge stammt aus Mieteinnahmen, die sich weniger zyklisch entwickeln als die Gewinne von Unternehmen aus konjunktursensiblen Branchen. Das gilt insbesondere für deutsche Wohnimmobilien. Nicht nur die Kurse, auch die Dividenden sind potenziell stabiler.
Investments in Immobilienaktien sind schon ab wenigen Euro möglich
Immobilienaktien sind im Vergleich zu Fonds oder Direktinvestments einfacher und preiswerter handelbar. Haltefristen spielen keine Rolle. Investments in zum Teil sehr breit gestreute Portfolios sind je nach Stückelung schon ab wenigen Euro möglich, teilweise auch als Sparplan. Die Unternehmen berichten halbjährlich oder quartalsweise, sind somit maximal transparent.
Gleichzeitig ist dieser Markt flächendeckend noch nicht allzu hoch bewertet, hier lassen sich noch günstige Kaufgelegenheiten finden – wenn beispielsweise die Aktien in Einzelfällen bis zu 50 Prozent niedriger gehandelt werden als die Bewertung des Immobilienportfolios, gemessen am „Net Asset Value“ (NAV), was konkret Abschläge bedeutet. Außerdem weisen viele Immobilienaktiengesellschaften Steuervorteile gegenüber herkömmlichen Aktien auf, weil die Besteuerung unter Umständen ausschließlich auf der Anlegerseite stattfindet, die Unternehmensgewinne unversteuert bleiben.
Zwar ist mit dem Aufstieg der beiden Wohnimmobiliengesellschaften Vonovia und Deutsche Wohnen in den deutschen Leitindex Dax und deren Fusion die Aufmerksamkeit für Immobilieninvestments gestiegen, aber im Vergleich etwa zu den USA sind diese hierzulande noch unterrepräsentiert. Immobilienaktien sind der einfachste, kostengünstigste, liquideste und sicherste Weg zu einem diversifizierten Immobilieninvestment. Sie sind der beste Weg, um vom Boom an den Immobilienmärkten zu profitieren.
Über den Autor:
Lars Schriewer ist Vorstandsvorsitzender der Accentro Real Estate, einem auf Wohnungsprivatisierung spezialisiertem Unternehmen mit Sitz in Berlin. Zudem begleitet Accentro Portfolioverkäufe und die Vermarktung von Wohnungen für institutionelle Investoren und Projektentwickler.