Welche Rolle spielt die Kreditkomponente?
Bei der Kreditvergabe ist die Risikobeherrschung das zentrale Thema. Finanzierungen müssen so konservativ strukturiert sein, dass die Kapitalrückzahlung bei Fälligkeit sichergestellt ist. Insofern ist es aus unserer Sicht elementar, unterschiedliche Risiken nicht zu bündeln. Das bedeutet: Wir gehen Immobilienrisiko nur in Verbindung mit einer sehr konservativen Finanzierungsstruktur ein. Wenn wir demgegenüber in der Finanzierungsstruktur aggressiver sind – das heißt vor allem, höhere Beleihungsausläufe ein zugehen –, ist Grundvoraussetzung, dass es sich um eine sehr stabile, sogenannte Core- oder Core-plus-Immobilie, handelt.
Sie haben die Renditeunterschiede bereits angesprochen: Was unterscheidet Real-Estate-Debt-Strukturen von klassischen festverzinslichen Anlagen?
Die Kreditnehmer bei Real Estate Debt haben oft keinen Zugang zu den öffentlichen Anleihemärkten, weshalb sie lukrative Zinsen für die Finanzierung zahlen. Zudem punkten die Strukturen mit Flexibilität, denn sie können entweder fest oder variabel verzinst sein.
Der Vergleich zu Anleihen kommt oft. Ist Real Estate Debt ein Ersatz für die niedrig
verzinsten Bonds?
Investoren setzen Real Estate Debt als Vehikel ein, um ihre Private-Debt-, Immobilien- oder Fixed-Income-Portfolios zu diversifizieren. Einige Investoren haben auch ihre Investitionsquoten bei direkten Immobilieninvestments bereits ausgeschöpft und suchen noch nach Ertragspotenzial im Real-Estate-Bereich.
Wie wirkt sich Real Estate Debt bei institutionellen Investoren auf die Solvency-Vorgaben aus?
Private Assets und insbesondere Real Estate Debt bieten unter Solvency II deutlich höhere Erträge auf das regulatorische Kapital als andere Anlagelassen. Insbesondere Investitionen im Investment Grade Segment bei Real Estate Debt sind sehr attraktiv. Dazu ein kleines Rechenbeispiel: Während eine Anlage in mit BBB bewertetes Corporate Debt einen Kupon von derzeit circa 1,5 Prozent bietet, er fordert sie eine Kapitalunterlegung von 11,8 Prozent. Dies ergibt eine Verzinsung auf das zu unterlegende Kapital von 12,7 Prozent. Demgegenüber bietet Real Estate Debt mit Investment-Grade-Rating einen Kupon von 2,5 Prozent, erfordert aber eine
Kapitalunterlegung von nur 6,8 Prozent. Dies ergibt mit 36,8 Prozent eine signifikant höhere Verzinsung.
Der Anteil von nicht investiertem Kapital ist auch bei Real-Estate-Debt-Fonds recht hoch. Gibt es überhaupt genug Anlagemöglichkeiten?
Wir erwarten, dass sowohl der britische als auch der kontinentaleuropäische Markt in den kommenden zehn Jahren wachsen und zum US-Markt aufschließen werden. Die Identifizierung geeigneter Anlagemöglichkeiten ist sicher herausfordernd, aber nicht unmöglich. Wir schauen uns jährlich rund 1.000 Projekte an, wobei nur etwa 10 Prozent zu den aussichtsreichsten gehören, in die wir dann auch investieren. Wir haben den Vorteil, dass wir regional breit aufgestellt und gut vernetzt sind, sodass wir trotz der wachsenden Nachfrage weiter Opportunitäten finden.