private banking magazin: Teilweise verschwimmen die Grenzen zwischen Private Debt und Real Estate Debt. Wie definieren Sie Letzteres?
Daniel Younis: Private Debt fokussiert sich auf die Unternehmensfinanzierung als solches. Bei Real Estate Debt geht es um die Finanzierung von Immobilienprojekten. Ein Beispiel: Ein Immobilieninvestor möchte ein Objekt umwidmen, das oft einen erheblichen Anteil an unvermieteten Flächen aufweist. Aus einer Büroimmobilie soll etwa ein Mehrzweckgebäude mit Einzelhandel, Restaurants und Wohnungen werden. Dahinter steckt die Idee, dass der Wert des Objekts steigen wird und so eine höhere Miete pro Quadratmeter verlangt werden kann. Für diese Umwidmung benötigt der Immobilieninvestor eine Finanzierung, um dann das Objekt zu einem höheren Wert zu verkaufen.
Wie unterscheidet sich das Risiko-Rendite-Profil von Real Estate Debt und Private Debt?
Real Estate Debt bietet ein deutlich überdurchschnittliches Risiko-Rendite-Profil im Vergleich mit anderen Anlageklassen. Unsere Investment-Grade-Strategie zielt etwa auf eine Bruttorendite von 2,0 bis 2,5 Prozent ab. Demgegenüber bieten Investment-Grade-Anleihen eine Rendite von etwa 1,5 Prozent. Neben der Investment-Grade Strategie gibt es bei uns auch die Senior-Loan-Strategie sowie die High-Yield-Strategie.
Lohnt es sich, bestimmte Immobiliensegmente zu bevorzugen?
Wir schließen grundsätzlich kein Segment aus. Als Hauptsektoren haben wir für uns Büro, Logistik und Einzelhandel definiert. Natürlich hat die Corona-Pandemie bestehende strukturelle Trends beschleunigt, sodass sich bestimmte Bereiche besser entwickeln als andere. Wichtig für uns ist als Erstes immer der jeweilige Businessplan.
Im liquiden Bereich gibt es immerhin ein paar ESG-Ratings. Wie lässt sich Nachhaltigkeit bei Real Estate Debt sicherstellen?
Zunächst einmal sind alle unsere Fonds nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung klassifiziert. Das heißt, wir schließen von vornherein Immobilien aus, die für nicht-nachhaltige Zwecke genutzt werden. Dazu gehören Tankstellen oder Tabakfabriken. Die Ausschlussliste beruht auf einem internen ESG-Scoringmodell, das wir zusammen mit einem externen Anbieter entwickelt haben. Zudem haben wir eine ESG-Scorecard entwickelt. In dieser sind ESG-bezogene Fragen enthalten, die der potenzielle Kreditnehmer beantworten muss.
Wie wirken sich immobilienspezifische Kennzahlen bei Investments in Real Estate Debt aus und worauf achten Sie dabei?
Wir achten insbesondere auf den Loan to Value – kurz LTV –, also das Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrs- oder Marktwert einer Immobilie. Bei der Investment-Grade Strategie darf der LTV beispielsweise maximal 60 Prozent betragen, bei der Senior-Loan-Strategie bis zu 75 Prozent und bei der High-Yield-Strategie bis zu 85 Prozent.