Der zunehmende Datenverkehr erfordert eine entsprechende Infrastruktur in Form von Rechenzentren. Diese sind also zu einem wichtigen Rädchen in der Infrastruktur der Wirtschaft geworden, was einerseits das Interesse der Anleger erhöht hat und andererseits die Unternehmen in diesem Bereich vor die Aufgabe gestellt hat, weiteres Kapital für die Erhaltung und den Ausbau der Infrastruktur anzuziehen. Dies wird sich nach Ende der Pandemie nicht wieder zurückdrehen.
Interessant ist auch, dass es bei Rechenzentren ganz andere Standortfaktoren zu berücksichtigen gilt als bei anderen Immobilien. Die Anbindung an globale Glasfasernetze, die Nähe zu relevanten Ballungsräumen wie Frankfurt, London, Amsterdam oder Paris und entsprechend kurze Latenzzeiten, die Stromkosten am jeweiligen Standort und so weiter. Diese Standortfaktoren machen deutlich, dass es ein strukturell limitiertes Angebot gibt, während die Nachfrage steigt. Dieses Ungleichgewicht dürfte für weiter steigende Preise sorgen.
Die professionellen Anleger jedenfalls scheinen die Möglichkeiten, die Rechenzentren ihnen bieten, erkannt zu haben. So sind laut der Data Center Advisory Group von Cushman & Wakefield in den vergangenen zehn Jahren mehr als 100 Milliarden US-Dollar in Rechenzentren geflossen. Und die in der Abbildung gezeigten Renditen geben den Investoren Recht. Nun mag man einwenden, dass die gezeigten Renditen sich auf REITs, noch dazu in den USA, beziehen und dass für die nicht-börsennotierten Immobilien oder andere Märkte wie auch Europa keine ausreichenden Daten für einen Vergleich vorliegen. Zumindest aber können wir ein gewisses Maß an Ähnlichkeit zwischen der Performance von börsennotierten und nicht börsennotierten Immobilien ableiten.
Rechenzentren, Selfstorages oder Wohnimmobilien beispielsweise arbeiten nach ähnlichen Modellen, unabhängig davon, ob sie nun in börsennotiertem oder privatem Besitz sind. Vor allem aber zeigen die historischen Daten von REITs, dass die Allokation in nicht-traditionelle Immobilientypen zwei wichtige Anforderungen von Anlegern erfüllt. Performance und Diversifizierung.
Investoren werden Gewinner sein, wenn nicht-traditionelle Immobilien zum Mainstream werden
Wir sehen am Markt, dass sich nicht-traditionelle Immobilientypen bei institutionellen Investoren und vermögenden Privatinvestoren langsam aber sicher fest in den Portfolios etablieren. Nachdem der börsennotierte REIT-Markt den Weg für die neuen Immobiliengattungen geebnet hat, werden auch die entsprechenden Transaktionen im nicht-börsennotierten Bereich kräftig zulegen. Wir sehen zudem, dass die Immobilientypen wie Rechenzentren, Kühlhäuser und Lagerhallen für „den letzten Kilometer“ die Grenzen zwischen Immobilien und Infrastruktur weiter verwischen werden, was den Investoren zusätzliche Flexibilität bei der Allokation bieten kann. Diversifikation, Renditevorteile und Flexibilität sind entscheidende Argumente für nicht-traditionelle Immobilientypen. Investoren tun gut daran, sich jetzt intensiv mit diesen Marktsegmenten zu beschäftigen, um noch in einer Marktphase einsteigen zu können, in der die Investorennachfrage am Anfang eines strukturellen Anstiegs ist.
Über den Autor:
Indraneel Karlekar leitet den Bereich Research und Strategie bei Principal Real Estate Investors, einem der größten Immobilieninvestoren weltweit und Teil des US-Asset Managers Principal Global Investors, der cirka 465 Milliarden Euro Verwalter. Vor dieser Zeit war er in leitenden Positionen unter anderem bei Cole Capital, Clarion Partners, Ing Real Estate Investment und dem Versicherungskonzern Aig.