Investieren institutionelle Investoren oder vermögende Privatpersonen in Immobilien, dann haben sie üblicherweise fünf Immobilientypen im Blick: Büros, Einzelhandel, Mehrfamilienhäuser, Industrieimmobilien und in geringerem Maße auch Hotels. Doch diese fünf Klassiker bekommen zunehmend Konkurrenz von anderen Immobiliengattungen, die wir auch als nicht-traditionelle Immobilien bezeichnen. Dazu gehören so unterschiedliche Bereiche wie Lagerhäuser für Privatpersonen also Self-Storages, Gesundheitsimmobilien, Fertighäuser, Infrastruktur oder Rechenzentren.
Diese nicht-traditionellen Immobilientypen verzeichnen einen bemerkenswerten Anstieg des Investoreninteresses und des allokierten Kapitals – sowohl im börsengelisteten Bereich, also Real Estate Investment Trusts (REITs), als auch im außerbörslichen Bereich, beispielsweise bei Private Equity und Private Debt. Nach Angaben des Researchanbieters Real Capital Analytics machten alternative Immobilientypen zum Jahresende 2020 etwa 24 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens in den USA aus. Außerdem machten nicht-traditionelle Immobilientypen Ende 2020 etwa 56 Prozent der gesamten REIT-Marktkapitalisierung aus. Das rasante Wachstum und die Investitionen in diese schnell wachsenden Immobilientypen, die außerhalb der traditionellen Sektoren der institutionellen Immobilienwirtschaft liegen, sind eindeutig einen tieferen Blick wert.
Der börsennotierte REIT-Markt hat sich zuerst in den Bereich der nicht-traditionellen Immobilientypen gewagt, was das Anlageuniversum für diesen Markt erweitert und die Diversifizierung für Investoren verbessert. Ihre stabilen und stetigen Geldströme sind ein weiterer Grund für die Aufnahme in ein Immobilienportfolio. Inzwischen gehören in den USA viele der nach Marktkapitalisierung größten REIT-Unternehmen zur Kategorie der nicht-traditionellen Immobilientypen.
Anteil nicht-traditioneller Immobilientypen im privaten Immobilienuniversum steigt
Obwohl der private, also nicht-börsennotierte Teil des institutionellen Immobilienmarkts in den USA bislang deutlich hinter dem Reit-Markt zurückbleibt, expandiert auch er schnell in nicht-traditionelle Immobilienarten. Derzeit machen nicht-traditionelle Immobilientypen einen Anteil von 5-6 Prozent im weithin beachteten ODCE-Index des National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) aus. Ein Großteil des Indexes konzentriert sich auf Self-Storage, also Mietlager während die Messung unter anderem für Rechenzentren und Gesundheitsimmobilien noch in der Entwicklung begriffen ist.
Andere Immobilientypen wie Fertighäuser befinden sich in der Entwicklung noch in einem früheren Stadium, aber der Appetit der Investoren auf diese Objekte wächst schnell. Wir gehen in einer vorsichtigen Schätzung davon aus, dass nicht-traditionelle Immobilientypen bis 2030 rund 15 Prozent des ODCE-Indexes ausmachen könnten, was fast einer Verdreifachung gegenüber dem heutigen Stand entspricht.
Nicht-traditionelle Immobilientypen nutzen auch einem traditionellen Immobilienportfolio
Der rasche Aufschwung, den nicht-traditionelle Immobilientypen in den USA bereits hingelegt haben, hat gute Gründe. Denn die neuen Teilbereiche folgen großteils deutlich anderen Marktlogiken als die klassischen Segmente. Folgerichtig bieten sie Diversifikationsvorteile, vor allem für ansonsten eher klassisch aufgestellte Portfolios. Auch die Renditen können sich sehen lassen. Daten von börsennotierten REITs in den USA zeigen, dass nicht-traditionelle Immobilienarten einige der stärksten absoluten Renditen über einen Zeitraum von 20 Jahren erzielt haben, wie auch die folgende Abbildung veranschaulicht:
Die Immobilienarten Self-Storage, Gesundheitswesen und Fertighäuser zeichnen sich durch ihre starke absolute Performance über fast alle Zeiträume aus. Rechenzentren sind derweil noch eine jüngere Anlageklasse, weisen aber auf Sicht von drei und fünf Jahren Spitzenrenditen aus. Rechenzentren sind zudem eine geradezu ideale nicht-traditionelle Anlageklasse, weil sie eben gänzlich anderen Treibern folgen als die die traditionellen Immobiliensektoren. So ist der Bedarf an Datenspeicherung und Datenverarbeitung durch die vielfältigen Veränderungen, die wir im Zuge der Covid-19-Pandemie sowohl in Privathaushalten als auch in Unternehmen gesehen haben, weiter angetrieben worden.