Prozess: Der angesprochene Rückzug traditioneller Kreditgeber sowie der etablierte Prozess und die Agilität und Flexibilität des Managers ermöglichten es Emerald Creek Capital seit 2009 von wenigen Millionen Dollar Startkapital auf ein verwaltetes Gesamtvermögen von inzwischen knapp 800 Millionen Dollar zu wachsen. Trotz dieses Wachstums kann es sich die Investmentboutique leisten, wählerisch zu sein, wenn es um die Auswahl von Finanzierungsopportunitäten geht.
Über die Jahre wurden etwa 420 Transaktionen mit einem Volumen von über 2 Milliarden Dollar umgesetzt – und das, obwohl man weniger als ein Prozent der möglichen Finanzierungen umsetzte. Seit Auflegung der Strategie hat Emerald Creek Capital nur bei einem einzigen Kredit einen Teilausfall des Darlehens verkraften müssen – umgerechnet auf das Gesamtvolumen ein verschwindend geringer Teil von zirka 0,1 Prozent.
Obwohl Brückenfinanzierungen wie von Emerald Creek Capital für Schuldner sehr teuer sind – besonders im Vergleich zu längerfristigen Bankkrediten –, verfügt die Investmentboutique über einen ausgeprägten Kundenstamm. Neben der angesprochenen Flexibilität überzeugt die Firma zudem mit einem hohen Maß an Kundenservice. Mittlerweile kommt jede zweite Opportunität von einem bereits bestehenden Kunden – eine Bestätigung, dass Emerald Creek Capital nicht nur als Geldgeber, sondern vielmehr als wahrer Partner wahrgenommen wird.
Portfolio: Heutzutage befinden sich mehr als 65 verschiedene Darlehen im Portfolio. Etwa 75 Prozent der Sicherheiten, mit denen Kredite besichert sind, liegen in der Metropolregion New York, der Rest in Südflorida, Chicago, Kalifornien und anderen Großstädten in den USA. Zu den Immobilientypen gehören Objekte mit Mischnutzung, Mehrfamilienhäuser und Bürogebäude. Das Portfolio hatte in der Vergangenheit die höchste Konzentration bei gemischt genutzten Immobilien und Mehrfamilienhäusern, da diese im Allgemeinen auch die Mehrheit der Vermögenswerte im Großraum New York darstellen.
Risikomanagement: Nun zur Frage aller Fragen: Wie hat sich das Portfolio unter Stress verhalten? Schon vor Beginn der Corona-Krise hatte Emerald Creek Capital die strategische Entscheidung getroffen, aufgrund des boomenden Online-Handels von Einzelhandelsimmobilien Abstand zu nehmen. Zudem waren weder Hotel- noch Gastronomiebesicherungen im Portfolio.
Daher verwundert es kaum, dass die Krise insgesamt nur marginale Auswirkungen auf die bestehenden Kredite der Firma hatte. Gleichwohl hat der Portfolioverantwortliche Bahiri aus Sicherheitsgründen die Kapitalquote im Fonds erhöht und die Kreditvergabe für den Großteil des Jahres 2020 gedrosselt.
Es sind Zeiten wie diese, in denen sich die Spreu vom Weizen trennt und die uns erkennen lassen, wie wichtig eine sorgfältige und gründliche Manager-Selektion ist. Unsere Erfahrung zeigt, dass besonders bei Kreditstrategien (so auch im Bereich der Immobilienfinanzierung) in guten Zeiten die Unterschiede nur marginal ausfallen. In Zeiten von Stress, Zahlungsverzug und Kreditausfällen jedoch werden deutliche Unterschiede sichtbar und spürbar.
Umso wichtiger ist es, hinter rosige historische Erträge zu schauen und in tiefgreifenden Analysen die jeweiligen Strategien und deren Risiken im Detail zu verstehen. Zu oft entpuppen sich vordergründig vielversprechende Renditen als wahre Tretminen. Wie heißt es doch so schön: „Past performance is not indicative of future results!“
Hinweis der Redaktion: Bei dem Artikel handelt es sich um keine Anlageempfehlung. Stattdessen soll er Anhaltspunkte liefern, wie man bei einer Fondsanalyse methodisch vorgehen kann, und einzelne Aspekte beleuchten. Eine umfassende und sorgfältige Beratung beziehungsweise Anlageempfehlung kann der Artikel nicht ersetzen.
Über die Autoren:
Tilo Wendorff leitet bei Prime Capital den Absolute-Return-Bereich. Er hat über 25 Jahre Erfahrung in der Finanzindustrie und war unter anderem bei der Max-Planck-Förderstiftung und dem Investment-Office der Beratungsgesellschaft McKinsey im Bereich Hedgefonds und Private Debt tätig.
Philip Rotering arbeitet bei Prime Capital als Direktor im Absolute-Return-Bereich. Zuvor war der CFA-Charterholder bei der Londoner Investmentboutique Stable Asset Management im Bereich Hedgefonds-Seeding beschäftigt.