Was haben eine Starbucks-Filiale in Florida, ein Wohnkomplex in Manhattan und eine Lagerhalle in New Jersey gemeinsam? Sie alle dienen als Sicherheiten für kurzfristige Brückenfinanzierungen von Emerald Creek Capital – einer New Yorker Finanzierungsboutique, spezialisiert auf den Immobiliensektor. Mark Penna und Mark Bahiri haben die Firma im Februar 2009 gegründet. Das Geschäftsmodell ist es, Unternehmern, die sich in kurzfristigen Liquiditätsengpässen befinden oder zeitkritische Investments tätigen wollen, flexibel und zeitnah mit Kapital zu versorgen.
Aber warum übernimmt das Emerald Creek Capital und nicht die ortsansässige Bank? Nachdem Änderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen für Banken (Dodd-Frank) sowie verschärfte Liquiditätsanforderungen (Basel III) dazu führten, dass sich traditionelle Kreditgeber wie Banken aus komplexeren Immobilienfinanzierungen zurückzogen, hat sich das Beleihungsgeschäft zu privaten Geldgebern und anderen Brückenfinanziers verlagert. Dieser Sektor ist grundsätzlich für Investoren interessant, die eine ansprechende Rendite mit geringem Durationsrisiko suchen, und zugleich Wert auf eine hohe Absicherung legen.
Größtenteils werden solche Strategien in geschlossenen Strukturen angeboten. Es gibt jedoch eine Handvoll Manager, welche ihre Portfolios mit einer ausreichend kurzfristigen Duration managen, sodass sie ebenfalls in einer offenen Fondsstruktur offeriert werden können und somit für Investoren mit kurzfristiger Liquiditätsanforderung investierbar sind. Insgesamt haben sich innerhalb der Branche verschiedene Cluster mit unterschiedlichen Risiko/Ertrags- und Liquiditätsprofilen gebildet.
Philosophie: So weit, so unspektakulär. Wenn wir Ihnen nun aber sagen, dass Emerald Creek Capital seit einer Dekade quasi ohne Volatilität 8 Prozent Rendite pro Jahr (in US-Dollar) durch ihre Strategie erwirtschaftet, dann klingt das schon interessanter und es stellt sich die Frage: Worin liegt das Geheimnis der New Yorker? Dazu folgendes Stichwort: Sicherheiten.
Die Finanzierungsboutique bietet kurzfristige Überbrückungsdarlehen (meist 12 bis 18 Monate) an, welche durch Hypotheken auf Gewerbe- und Wohnimmobilien besichert sind. Während traditionelle Bankenfinanzierungen in der Regel langwierige Genehmigungsverfahren durchlaufen, um die jeweiligen Geschäftsfälle zu prüfen, fokussiert sich das Team von Mark Penna und Mark Bahiri primär auf den erwarteten Weg zur Rückzahlung sowie die Qualität der hinterlegten Sicherheiten. Die gestatteten Darlehen sind vorrangig besicherte Verbindlichkeiten innerhalb der Kapitalstruktur der Sicherheiten – ein Schlüsselaspekt bei Emerald Creek Capital.
Bei Prime Capital haben wir festgestellt, dass vor allem bei der Besicherung und ihrer Seniorität merkliche Unterschiede und Praktiken in der Branche vorherrschen. Daher war es uns wichtig, dass neben mehreren persönlichen Vor-Ort-Besuchen die genutzten Sicherheiten bei Emerald Creek Capital stets von einer unabhängigen Drittpartei – einem ortskundigen und akkreditierten Sachverständigen – bewertet werden.
Aber auch die beste unabhängige Bewertung eines Sachverständigen hat nur einen geringen Nutzen, wenn der Objektwert aufgrund von Marktbewegungen fällt. Daher erlauben die New Yorker lediglich einen maximalen Beleihungswert von 65 Prozent des als Sicherheit hinterlegten Objektwerts. Der historische Beleihungswert im Portfolio in den vergangenen zehn Jahren lag sogar noch niedriger, bei nur 53 Prozent.
Trotz dieser konservativen Beleihung sind Penna und Bahiri in der Lage, attraktive Renditen zu erzielen, und die Boutique hat für ihre Investoren so seit 2009 absolute Renditen in Höhe von zirka 7 bis 9 Prozent netto pro Jahr (in US-Dollar) erwirtschaftet. Falls gewünscht, schütten sie die Erträge zudem auf monatlicher Basis aus.