Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt wieder. Damit müssen auch die Grunderwerbsteuereinnahmen der Länder sprudeln. Die Sätze von teilweise bis zu 6,5 Prozent belasten jeden kleinen Immobilienkäufer und erhöhen die Erwerbsnebenkosten erheblich.
In Hessen flossen 2016 allein 1,15 Milliarden Euro an Grunderwerbsteuern. Der Haken dabei ist, dass Immobilien über mehrere 100 Millionen Euro, sogenannte Landmark-Deals, häufig kein Geld in die Kassen spülen. Initiativen, die Gesetzgebung zu verändern, werden zwar angekündigt, aber die Umsetzung scheint entsprechend schleppend und sicher nicht vor 2019 realisierbar.
Worum geht es genau? Es geht um eine zentrale Regelung im Grunderwerbsteuergesetz, wonach erst ab einem Erwerb an einem Grundstück von 95 Prozent oder mehr diese Steuer ausgelöst wird. Gemeint ist hier der Eigentumsübergang.
Die Nebenerwerbskosten belasten die Rendite der Objekte in Niedrigzinsphasen erheblich. Über einen Zehnjahreshorizont für das Investment muss zum Beispiel insgesamt jährlich 0,3 Prozent nach Steuern mehr verdient werden, als dies zu alten Grunderwerbsteuersätzen der Fall war. Von daher sind Vermeidungsstrategien für Großinvestoren natürlich interessant, zumal sie zu einem Bruchteil der steuerlichen Belastung zu haben sind. Vereinfacht lässt sich dies über zwei Strategien erreichen.
Erste Strategie
Das Grundstück mit Gebäude befindet sich in einer Kapitalgesellschaft und wird verkauft. Der Verkauf wird in zwei Teile gesplittet. Eine von der Haupterwerbergesellschaft unabhängige Person oder Gesellschaft erwirbt 5,1 Prozent, den Rest der Hauptinvestor. Hier verliert der Investor maximal einen Anteil der Erträge in Höhe von 5,1 Prozent pro Jahr. Der Verlust wird aber meistens durch entsprechende Vertragsvereinbarungen, Gewinnabreden oder andere Absprachen verringert.
Zweite Strategie
Das Grundstück wird wie bei der ersten Strategie gehalten. Nun kaufen zwei Fondsgesellschaften, die sich auf Immobilieninvestitionen spezialisiert haben, jeweils 50 Prozent der Gesellschaft. Gesteuert werden diese Fondsgesellschaften entweder in Form eines losen Joint Ventures oder durch zwei Investmentfonds, die unter der Oberaufsicht einer Gesellschaft verwaltet werden. In beiden Fällen sind die Eigentümer der Gesellschaft die Investoren der Fondsgesellschaften, nicht die Koordinatoren. Der Aufwand hierfür läuft fast gegen null.
In beiden Fällen wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Der Kauf ist steueroptimiert organisiert über entsprechende Investitionsvehikel. Diese können in Deutschland oder im Ausland ansässig sein.
Das Problem liegt hier eindeutig darin, dass koordinierende Aktionen nur selten nachvollziehbar sind, da auf den Eigentumswechsel im rechtlichen Sinn abgestellt wird. Die Strukturierung des Weiterverkaufs ist damit schon bereits von Anfang an vorgenommen worden und vereinfacht diesen erheblich.