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Immobilien-Experte Symon H. Godl „Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien sorgt für langfristig stabile Mieterträge“

Symon H. Godl, Group Asset Management Officer der Deutsche Finance Group

Symon H. Godl, Group Asset Management Officer der Deutsche Finance Group: „Die britische Volkswirtschaft gilt als innovativ und wettbewerbsfähig. Die Regierung hat in den vergangenen Jahren Maßnahmen ergriffen, um Investitionen zu fördern, unter anderem auch im Logistikmarkt.“ Foto: Deutsche Finance Group

Herr Godl, die Deutsche Finance Group investiert in die Assetklasse der Logistikimmobilien. Welche Vorteile bringt diese Assetklasse?

Symon H. Godl: Logistik ist die Basis moderner Volkswirtschaften. Industrie und Handel sind von funktionierenden Lieferketten abhängig. Das sorgt für stetige Nachfrage nach Logistikimmobilien und innovative Logistiklösungen bleiben gefragt, dafür braucht es neue Konzepte und neue Flächen. In den vergangenen Jahren sind Märkte und Volkswirtschaften durch eine globale Arbeitsteilung deutlich abhängiger von Logistik geworden als in früheren Jahrzehnten. Corona hat uns zudem die starken Abhängigkeiten deutlich vor Augen geführt, Near-Shoring und On-Shoring sind das Ergebnis von geopolitischen Veränderungsprozessen. Aber auch die Disruption durch neue Technologien macht veränderte Logistikkonzepte und damit Investitionen in Logistik-Immobilien attraktiv: Denken Sie beispielsweise an DocMorris, die größte Versandapotheke Europas.

Wie schaffen Sie es, mit Logistikimmobilien langfristig stabile Cashflows zu erzielen?

Godl: Wir kaufen in Großbritannien derzeit im Bereich Logistik nur Bestandsimmobilien. Damit sichern wir sowohl ein bestehendes Mieterportfolio mit stabilen Mieterträgen, als auch ein Mieterhöhungspotenzial, das wir heben. Unsere Strategie dabei: Wir kaufen vermietete Immobilien in guten bis sehr guten Lagen, fokussieren uns dabei auf Objekte, deren Mietverträge teilweise signifikant unter dem Marktniveau liegen. Innerhalb der Haltedauer von drei bis fünf Jahren stehen regelmäßig Mieterhöhungstermine an, die wir für die Anhebung der Vertragsmieten nutzen.

Neben der Erzielung laufender stabiler Cashflows setzen wir zudem Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz um. Dabei bauen wir in Logistikimmobilien zum Beispiel flächendeckend LED-Lampen ein, womit der Energieverbrauch signifikant zurückgeht. Wo es bautechnisch möglich ist, setzen wir Solaranlagen aufs Dach. Beleuchtung und Heizung können dadurch mit weitgehend selbst erzeugtem Strom betrieben werden. Die Gebäude werden dadurch nachhaltig ausgerichtet und bringen beim Weiterverkauf entsprechend höhere Erlöse. 

In Großbritannien verfügt der Bereich Logistik über eine hohe Nachfrage nach entsprechenden Flächen, damit über niedrige Leerstände und eine hohe Vermietungssicherheit, die nicht zuletzt auch von der äußerst geringen Neubautätigkeit gestärkt wird.

Die Brexit-Folgen in Großbritannien sind noch zu spüren, dennoch ist die Nachfrage von Investoren in UK hoch? Was sind hierfür die Gründe?

Godl: Die britische Volkswirtschaft gilt in Europa als innovativ und wettbewerbsfähig. Die Regierung hat in den vergangenen Jahren Maßnahmen ergriffen, um Investitionen zu fördern, unter anderem auch im Logistikmarkt. So sind beispielsweise viele Infrastrukturmaßnahmen in die Wege geleitet worden.

Wichtiger Treiber für Logistikimmobilien in UK ist zudem der E-Commerce. Briten – und auch Amerikaner – shoppen mehr online als die Deutschen. Diese Nachfrage muss bedient werden. Just-in-time-Lieferung ist am britischen Markt ebenso ein ganz wesentlicher Faktor. Ein Bedarf, der aktuell noch nicht durch das Angebot an Flächen gedeckt werden kann. Natürlich hat auch der Brexit in Großbritannien viele Lieferprozesse verändert, gerade im Hinblick auf Zolllager.

Ist jetzt das richtige Timing, um die Investmentaktivitäten in Großbritannien zu stärken?

Godl: Die hohe Inflationsrate und die ansteigenden Zinsen haben dazu geführt, dass es in UK im Jahr 2022/2023 bei Logistikimmobilien zu einer signifikanten Preiskorrektur von mehr als 20 Prozent gekommen ist. Logistikmieten ziehen hingegen nach wie vor an, während es bei Logistikimmobilien eine geringe Neubautätigkeit und eine niedrige Leerstandsquote von nur 2 Prozent gibt. Angesichts der Preiskorrektur und aufgrund von Indikatoren, die gute Zukunftschancen signalisieren, ist nach unserer Überzeugung jetzt ein guter Zeitpunkt für den Einstieg in den britischen Logistikmarkt.

Wie sieht die Investmentstrategie der Deutsche Finance Group in Großbritannien aus?

Godl: In Großbritannien konzentriert sich die Deutsche Finance Group ganz allgemein auf die Themenfelder Repositionierung, Umnutzung und Rekapitalisierung von bestehenden Immobilienobjekten. Bei diesen Value-Add-Immobilien steht die nachhaltige Wertsteigerung durch Renovierung, Sanierung und Modernisierung im Mittelpunkt. Zugleich bauen wir nutzungsspezifische Investmentplattformen auf. Mit unserem Tochterunternehmen mit Sitz in London haben wir zum Beispiel vor wenigen Jahren eine Student-Housing-Plattform für den dänischen Markt aufgebaut. Wir sind derzeit dabei, eine Wohnimmobilienplattform für Spanien zu etablieren, die mittlerweile in mehr als 4.000 Wohnungen in wirtschaftsstarken Regionen Spaniens investiert ist.

Warum setzt die Deutsche Finance Group auf diese Investmentplattformen?

Godl: Mit der Realisierung einer eigenen Investmentplattform für Logistikinvestments in Großbritannien schaffen wir beispielsweise die Basis für neue institutionelle Mandate und Club Deals. Darüber hinaus bevorzugen institutionelle Investoren im Rahmen der Aggregationsstrategien den Erwerb von großen Portfolios.   

Institutionelle Investoren sparen damit den Aufwand, selbst ein Portfolio in der jeweiligen Nutzungsart aufzubauen. Im Rahmen der Investmentstrategie der Deutsche Finance Group realisieren wir dabei die Wertsteigerungsmaßnahmen, die Neuvermietung von Flächen als auch die nachhaltige Fortentwicklung des Portfolios.

Stichwort London: Könnten Sie uns Ihr Projekt Olympia Exhibition Centre im Londoner Stadtteil West Kensington näher erläutern?

Godl: Das 1,3 Milliarden Britische Pfund schwere Wertsteigerungsprojekt, welches bis 2024 zu einem führenden Kunst-, Unterhaltungs- und Ausstellungszentrum der britischen Hauptstadt ausgebaut wird, umfasst rund 6 Hektar und wurde von uns im Rahmen eines Joint-Venture mit institutionellen Investoren 2017 erworben. Nach Baubeginn des Projekts im Jahr 2020 wurden die ersten Verträge mit Mietern und führenden Unternehmen aus den Bereichen Entertainment, Lifestyle und Hotellerie für das Olympia Exhibition Center erfolgreich abgeschlossen. Dazu gehören beispielsweise die Anschutz Entertainment Group (AEG Presents) – eine Tochtergesellschaft der Anschutz Corporation, welches eines der weltweit führenden Unternehmen im Bereich Live-Entertainment und Sport ist, Musikfestivals wie das Coachella veranstaltet oder das British Summer Time Festival im Hyde Park austrägt –, die niederländische Lifestyle-Hotelkette citizenM sowie die weltweit führende Hotelkette Hyatt. Mit dem Olympia London Theater erhält London des Weiteren seit der Eröffnung des National Theatre im Jahr 1976 nun den größten Theaterneubau seiner Art. Zudem wird das Areal eine Schauspielschule mit einem renommierten Träger erhalten.

Hat die Corona-Zeit sowie der Brexit den Bau dieses Wertsteigerungsprojektes beeinflusst?

Godl: Wir sind im Zeitplan und bauen sehr innovativ. Wir haben zum Beispiel außerhalb von London eine Fabrik, wo die Bauteile vorproduziert und nach dem Just-in-time-Prinzip durch die Stadt auf die Baustelle gebracht werden und somit der Messebetrieb des weltweit größten innerstädtischen Messe- und Ausstellungsgeländes weitgehend uneingeschränkt weiterläuft. Auch wurden trotz der fortschreitenden Pandemie der vergangenen Jahre die Finanzierung der Projektentwicklung konsequent fortentwickelt und Projektfinanzierungen erfolgreich abgeschlossen. Das Olympia Exhibition Center ist ein ideales Beispiel für eine typische Wertsteigerungsstrategie der Deutsche Finance Group. Durch die Identifizierung unrealisierter Potenziale der Immobilie und eine umfangreiche Neupositionierung wird das Olympia Exhibition Center nach Fertigstellung der Baumaßnahmen in 2024 ein Vielfaches des bisherigen Cashflows erwirtschaften können. Mit der Realisierung unterschiedlichster Nutzungsarten werden die Einkommensströme erheblich breiter diversifiziert sein.

Wie können Anleger an Logistikportfolios der DFG partizipieren? Welches neue Produkt ist in der Pipeline?

Godl: Derzeit platziert die Deutsche Finance Group einen Publikums-AIF, der Investitionen in ein diversifiziertes und vermietetes Logistikportfolio an attraktiven Standorten in Großbritannien zum Ziel hat. Es handelt sich um den DF Deutsche Finance Investment Fund 23 – Club Deal UK Logistik. Auch hier setzen wir auf die bewährte Investmentstrategie. Privatanleger erhalten Zugang zu einer exklusiven Investmentstrategie und investieren gemeinsam mit finanzstarken institutionellen Investoren in ein Portfolio an Logistikimmobilien in erstklassigen stätischen oder stadtnahen Industrie- und Logistikstandorten in Großbritannien.

Der DF Deutsche Finance Investment Fund 23 – Club Deal UK Logistik hat ein prospektiertes Eigenkapital von 100 Millionen Britischen Pfund, eine Laufzeit von rund vier Jahren – was für einen AIF extrem kurz ist – und wir rechnen mit einem Gesamtmittelrückfluss von 145 Prozent am Ende der Laufzeit. Die Platzierungsphase endet im Juni nächsten Jahres. Sechs Logistikstandorte sind schon definiert und werden mit der Platzierung in den Fonds überführt. Am Ende werden wir aber ein breiteres Portfolio mit zehn bis 15 einzelnen Logistikstandorten haben.

In welche weiteren Assetklassen ist die Deutsche Finance derzeit investiert?

Godl: Erst jüngst haben wir den Alternativen Investmentfonds „DF Deutsche Finance Investment Fund 21 – Club Deal Boston IV“ mit mehr als 200 Millionen US-Dollar Eigenkapital voll platziert. Mit dem Alternativen Investmentfonds (AIF) investieren Privatanleger gemeinsam mit finanzstarken institutionellen Investoren in zwei Projektentwicklungen für Labor-Büro-Gebäude mit einer Gesamtnettomietfläche von rund 63.200 Quadratmeter, sowie in die Weiterentwicklung des innovativen Life-Science-Campus „Boynton Yards“ in der Wissensmetropole Boston. Die Deutsche Finance Group hat im Februar 2022 ihren ersten lancierten Lab-Office-Club Deal in Boston rund neun Monate vor Beendigung der prospektierten Laufzeit mit einer Gesamtauszahlung von 140,1 Prozent über Plan aufgelöst. Privatanleger haben nach nur 27 Monaten Investitionsdauer ihre Einlage nebst einer attraktiven Verzinsung von mehr als 16 Prozent IRR p.a. zurückerhalten.

 

Über den Interviewten:

Symon H. Godl ist Group Asset Management Officer der Deutschen Finance Group. Der Immobilienökonom ist seit 2010 bei der Investmentgesellschaft tätig. Davor war er im Real Estate Investment Banking und Asset Management von Banken und einem Industriekonzern unter Vertrag.

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