BGH-Urteil zur Besteuerung von spanischen Immobilien Die Finca und der Fiskus

Caspar von Schönfels ist Rechtsanwalt und Steuerberater bei der Kanzlei Buse Heberer Fromm in Hamburg. Er ist zuständig für die Bereiche Gesellschafts- und Steuerrecht.

Caspar von Schönfels ist Rechtsanwalt und Steuerberater bei der Kanzlei Buse Heberer Fromm in Hamburg. Er ist zuständig für die Bereiche Gesellschafts- und Steuerrecht.

Das Urteil vom 12. Juni 2013 (I R 109-111/10) betrifft all diejenigen, die ihre Immobilie in Spanien über eine Kapitalgesellschaft (meist eine spanische Sociedad Limitada) halten.

Nach Ansicht des BFH besteht dem Grunde nach ein Besteuerungsrecht in Deutschland aus einer verdeckten Gewinnausschüttung (vGA) in Form der verhinderten Vermögensmehrung, wenn die in Deutschland ansässigen Gesellschafter diese Immobilie unentgeltlich nutzen. Dies gilt selbst dann, wenn die Gesellschaft in Spanien als vermögensverwaltende Gesellschaft steuerlich nicht berücksichtigt wird.

Zur weiteren Berechnung der Höhe einer solchen vGA hat der BFH den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurückverwiesen. Jedenfalls ist damit für jeden Neuerwerb die verbreitete Konstruktion über eine Immobilienkapitalgesellschaft zu überdenken.

Dies gilt einmal für den Erwerb über eine Kapitalgesellschaft selbst und im Falle einer entsprechenden Konstruktion für die Gestaltung der Vertragsverhältnisse zwischen der Besitzgesellschaft und deren nutzenden Gesellschaftern.

Aber auch für Bestandsimmobilien, die im Zweifel bereits seit mehreren Jahren über eine Kapitalgesellschaft gehalten werden, strahlt das Urteil aus und zwingt zu einer Überprüfung der bestehenden Gesellschaftsstruktur. Dies gilt insbesondere auch wegen des zunehmenden Informationsaustauschs unter den betroffenen Finanzämtern über grenzüberschreitende Sachverhalte.

Gerade bei einer Konstruktion über eine rein vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft, deren Gesellschafter die Immobilie kostenlos nutzen, besteht nach dem Urteil des BFH Gestaltungsbedarf.

Während eine vGA in Deutschland der vollen Besteuerung unterliegt, bleibt nennenswerter Aufwand, etwa Instandhaltung und Abschreibung, in Spanien mangels steuerlicher Berücksichtigung sogar ungenutzt. Dieser Aufwand kann im Rahmen der vGA-Besteuerung in Deutschland nicht mehr berücksichtigt werden.

Ein Gestaltungsbedarf besteht im Zweifel selbst dann, wenn für die Nutzung der Immobilien durch die Gesellschafter bereits Mietzahlungen geflossen sind. Nach der in Deutschland etablierten Dogmatik der vGA in Form einer verhinderten Vermögensmehrung führen auch verbilligte Mieten zu steuerpflichtigen Erträgen.

Maßstab für die Berechnung einer vGA sind dabei fremdübliche Mieten. Bei einer vergünstigten Vermietung der Immobilien an die Gesellschafter bleibt die Differenz der deutschen Besteuerung unterworfen. Für eine Ermittlung der fremdüblichen Mieten trifft den Gesellschafter im Zweifel eine erhöhte Mitwirkungspflicht.

Gestaltungsalternativen können von einer einfachen Begründung oder Anpassung von Mietverträgen bis hin zu einer Auflösung oder Neugestaltung der etablierten Struktur reichen. Insbesondere bei einer Auflösung oder Neugestaltung der etablierten Struktur sind die steuerlichen Folgen zu berücksichtigen.

Regelmäßig führen auch Entnahmen von Gesellschaftsvermögen, die Liquidation oder vergleichbare Umstrukturierungsmaßnahmen zur steuerpflichtigen Aufdeckung stiller Reserven – also der Differenz des buchmäßigen Werts zum Zeitwert. Auch wenn dies nach den derzeitigen Wertverhältnissen auf dem spanischen Immobilienmarkt an Schrecken verloren haben mag, können im Einzelfall dennoch enorme Steuerlasten entstehen.

Für eine an die jeweils persönlichen Verhältnisse angepasste Gestaltungslösung ist eine vorherige Planung mit dem jeweiligen deutschen und spanischen Berater erforderlich. Nur so ist gewährleistet, dass eine interessensgerechte Lösung gefunden werden kann.