Deutschland durchlebt eine Wohnungsbaukrise – über Jahre wurde in den Metropolregionen zu wenig gebaut, was zu einer chronischen Unterversorgung geführt hat. Dieser Mangel ist im Bereich des bezahlbaren Wohnraums am stärksten ausgeprägt.
Eine Lösung des Problems ist möglich, denn es fehlt weder am notwendigen Kapital noch an Flächen. So sind deutsche Städte im Vergleich zu den größten Metropolregionen der Welt klein. Weltweit gibt es 34 Megastädte mit über 10 Millionen Einwohnern, Berlin als größte deutsche Stadt hat 3,5 Millionen Einwohner.
Politischer Wille
Auch im Vergleich zu europäischen Großstädten sind Deutschlands Metropolregionen nicht wirklich eng: Die Bevölkerungsdichte von Paris, Athen und Barcelona liegt nach Angaben des Statistischen Amts der Europäischen Union (Eurostat) bei über 15.000 Einwohner pro Quadratkilometer – in Berlin liegt sie bei 4.200. Von einer fehlenden Verfügbarkeit von Flächen kann also nicht die Rede sein.
Es fehlt jedoch oft am politischen Willen, unbebaute Flächen für Wohnentwicklungen zu erschließen. Ebenso hapert es an einer übergreifenden langfristigen Strategie, die die unterschiedlichen Beteiligten zusammenführt und Maßnahmen aufeinander abstimmt.
Viele staatliche Maßnahmen zielen auf die Kontrolle und Begrenzung von Mietpreisen und Mietsteigerungen ab. Dies hilft zwar kurzfristig denjenigen, die bereits eine Wohnung haben, adressiert aber nicht die langfristige Unterversorgung an Wohnraum. Wo Regulierung keine angemessene Mietentwicklung ermöglicht, wo die Politik keinen verlässlichen Rahmen bietet, können solche Regelungen das zukünftige Angebot einschränken.
Darüber hinaus gibt es ein Bündel an Maßnahmen zur Wohnbauförderung, die allerdings oft fragmentiert und wenig effektiv eingesetzt werden:
Mietzuschüsse
Investoren profitieren indirekt von öffentlichen Subventionen in Form von Wohngeldzahlungen an bedürftige Bewohner. Diese Zahlungen helfen, die Lücke zwischen einer für den Mieter tragbaren Miete und dem vertraglich festgelegten Betrag zu überbrücken. Sie wirken also auch als Subvention des Eigentümers, da ohne sie die Verlässlichkeit der Mietzahlungen sinken würde. Für die Schaffung neuen Wohnraums ist es jedoch langfristig effizienter, öffentliche Mittel direkt in die Schaffung von Wohnraum zu investieren.
KfW-Förderung durch zinsgünstige Kredite
Regierungskredite und ermäßigte Finanzierungszinsen sind sinnvoll, um den Wohnungsbau zu unterstützen, insbesondere in Zeiten restriktiver Kreditvergabe. In Deutschland vergibt die KfW entsprechende Kredite. Diese sind aber oft mit dem Erfüllen bestimmter Nachhaltigkeitskriterien verknüpft. In Hinblick auf die Schaffung von Wohnraum ist die Förderung auf die günstigsten Wohnsegmente beschränkt.
Kapitalzuschüsse und Co-Investitionen durch die Regierung
Kapitalzuschüsse sind dann sinnvoll, wenn die späteren Mieten so niedrig sind, dass private Investoren keine risikoadäquate Verzinsung erwarten können und daher nicht investieren. In Deutschland wird der soziale Wohnungsbau entsprechend gefördert. Der Druck auf die Mieter wächst jedoch zusehends auch im mittleren Preissegment. Auch dieses Segment müsste gefördert werden.
Verkürzung von Genehmigungsprozessen
Der Planungsprozess ist oft langwierig und bürokratisch. Das erzeugt erhebliche Unsicherheiten darüber, welche Anforderungen von den Baubehörden gestellt werden. Für den Projektentwickler bleibt unklar, bis wann er das Projekt letztlich realisieren kann. Lange Verzögerungen setzen Kapital einem Risiko aus, da Mittel für den Bau zwar vorgehalten werden müssen, aber ohne Baugenehmigung nicht investiert werden können. Eine Verkürzung der Genehmigungsprozesse ist deshalb sinnvoll.
Bereitstellung von Grundstücken mit Bebauungsplänen
Die Bereitstellung von Grundstücken mit einem bestehenden Bebauungsplan kann die Planungsrisiken für Projektentwickler erheblich reduzieren und die Bauzeit erheblich verkürzen. Die Stadt Madrid hat diese Maßnahme sehr effektiv eingesetzt und ist eine der wenigen Metropolen, in denen in den letzten Jahren genug neue Wohnungen geschaffen wurden.