Deutscher Immobilienmarkt „2015 werden mit Arbeit und Risikoübernahme behaftete Immobilien nachgefragt“

Lutz Aengevelt ist Geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien

Lutz Aengevelt ist Geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien

Nach einem Transaktionsvolumen von rund 30,5 Milliarden Euro im Jahr 2013 wurde 2014 am deutschen Markt für gewerbliche Immobilieninvestments nach bisherigen Analysen ein Geldumsatz von mehr als 37 Milliarden Euro erzielt. Das vergangene Jahr war damit ein Rekordjahr.

Für 2015 gehen wir von einem ähnlichen, je nach Objektverfügbarkeit und Verkaufsbereitschaft auch noch etwas höheren Transaktionsvolumen aus.

Der Grund zeichnete sich bereits 2014 ab: Der Markt funktioniert perfekt, die gestiegenen Kaufpreise veranlassen Bestandshalter – vor allem die institutionellen – zur Gewinnmitnahme gegenüber ihren Einstandspreisen. Auf der anderen Seite treibt die anhaltende Nachfrage nach Investmentobjekten in Deutschland das Transaktionsvolumen.

Gleichzeitig gibt es – im Gegensatz zu 2013 – keine irrationalen Ängste und die Erwartung eines Verfalls der Euro-Währung. Allerdings wechseln die Investoren durchaus auch den Handlungsort: In den Niederlanden konnte man 2014 besonders preiswert einkaufen, vermutlich demnächst auch in Frankreich, die USA locken allemal.

In Deutschland beobachten wir zunehmend den Einstieg verschiedener Investorengruppen in renditestärkere, aber mit Arbeit und Risikoübernahme behaftete Immobilien. Nicht nur nach dem Prinzip „ABBA“ (entweder in A-Lagen der B-Städte oder in B-Lagen der A-Städte), sondern auch in Richtung Value Add, sowie den Umstieg in renditestärkere Asset-Klassen, wie zum Beispiel Bereich Retail oder Logistik. Allerdings ist das Profi-Liga im Vergleich zu ewigen Renten aus Wohnungsinvestments.

Zudem wird die Tendenz zur Vereinbarung von Club Deals genauso zunehmen wie das Auftreten und die Erwerbstätigkeit durch semi-institutionelle, kleine Kapitalsammelstellen mit persönlichem Hintergrund zwischen den Anlegern und den Organisatoren und mit regionalen oder Asset-bezogenen Schwerpunktbildungen – quasi als Ersatz für rein bilaterale Privatgeschäfte.

Die größte Herausforderung betrifft 2015 ältere Wohnungsbestände und hier die kostenmäßige und handwerkliche Bewältigung von technischen Herausforderungen aufgrund der Verschärfung gesetzlicher Auflagen, wie zum Beispiel bei der energetischen Sanierung.

Ferner wird der völlig irrationale Anstieg der Transaktionskosten – Stichwort: Grunderwerbssteuer-Schraube der Bundesländer – den Markt noch vor Probleme stellen. Negativ auswirken wird sich auch aus der Zurückhaltung der Banken zur Finanzierung selbst sinnvoller oder risikobegrenzter Developments aller Art.

Hingegen wirkt sich die Tendenz der Kapitalgeber zur Vereinbarung höherer Tilgungen im Markt disziplinierend zugunsten der Bestandshalter mit ausreichendem Eigenkapital aus. An der Zins-Front selbst erwarten wir keine großen Änderungen.


Über den Autor: Lutz Aengevelt ist Geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien