Analyse Immobilien-Investmentmarkt Deutsche Immobilienrenditen sinken weiter

Hamburger Innenstadt mit Blick auf die Alster

Hamburger Innenstadt mit Blick auf die Alster: Die Hansestadt ist der einzige Big-Seven-Standort mit gestiegenem Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien. Foto: imago images / Lars Berg

Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt schrumpfte 2020 um 12 Prozent. Er übertraf mit 78,1 Milliarden Euro aber dennoch den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre deutlich um 25 Prozent. Das zeigt eine Auswertung von Aengevelt-Research, stellvertretend für Deutsche Immobilien-Partner (DIP), einem Zusammenschluss aus Immobiliendienstleistern, dem auch Aengevelt angehört. Investitionsschwerpunkt blieben Gewerbeimmobilien mit rund 57,9 Milliarden Euro – ein Minus von etwa 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Transaktionsvolumen bei Wohnungsportfolios hingegen stieg um 9 Prozent auf 20,2 Milliarden Euro.

Büros waren 2020 die nachfragestärkste Anlageklasse, sie machten rund 45 Prozent im Gewerbe-Bereich aus, gefolgt vom leicht angewachsenen Segment Einzelhandelsobjekte/Geschäftshäuser. Auch Logistik-Investments verzeichneten im Jahresvergleich einen Zuwachs.

Unter den sieben größten deutschen Gewerbeimmobilienmärkten lag Berlin – wie bereits 2019 – an der Spitze. Der Umsatz war mit 10,8 Milliarden Euro allerdings 18 Prozent geringer als im Vorjahr. Einziger Big-Seven-Standort mit einem Umsatzplus bei Gewerbeimmobilien ist Hamburg. Es ging um 37 Prozent auf 6,3 Milliarden Euro hinauf. Die stärksten Rückgänge wurden in Köln (-55 Prozent), München (-48 Prozent) und Stuttgart (-40 Prozent) registriert. Hier müsse allerdings berücksichtigt werden, dass gerade München und Köln zwischen 2018 und 2019 um bis zu 75 Prozent zugelegt hatten.

Für 2021 rechnet Aengevelt Research mit einer Steigerung des gewerblichen Umsatzvolumens in den Big Seven wie auch bundesweit. Da viele Investoren ihren Anlageplan 2020 coronabedingt nicht einhalten konnten, sei damit zu rechnen, dass dies im späteren Jahresverlauf kompensiert werde.

Renditeniveau sinkt weiter
Bei den Renditen ging es nach den DIP-Auswertungen noch einmal etwas weiter nach unten, zum Teil sind nicht einmal mehr 3 Prozent drin. Vergleichsweise hohe Vermietungsstände von Core-Immobilien in A-Lagen sieht Aengevelt Research noch immer als ein Indiz dafür, dass Anleger aus dem In- und Ausland niedrige Spitzenrenditen in Kauf nehmen. Das niedrige Zinsniveau und die Sicherheit, die auch internationale Anleger unverändert in deutschen Investments sehen, sorgen abseits der A-Städte für fallende Renditen.

Bei Top-Geschäftshäusern liegen die Spitzenrenditen bei rund 3,3 Prozent (2019: 3,5 Prozent). Reine Bürohäuser rentieren mit 3,6 Prozent (2019: 3,9 Prozent). Auch die Renditen von SB-/Fachmärkten sinken weiter, im Spitzenmittel liegen sie aber noch bei 5,1 Prozent (2019: 5,4 Prozent). Für Logistik-Objekte ging es von 4,9 auf 4,5 Prozent hinab.

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Hohes Interesse an Wohnimmobilien
Die Corona-Pandemie hat das Interesse an Wohninvestments noch einmal gesteigert. Maßgeblich geprägt wurde der Umsatz in diesen Segment 2020 von der Übernahme der Adler Real Estate mit knapp 60.000 Wohneinheiten mit einem Wert von rund 6 Milliarden Euro durch Ado Properties. Dieser Megadeal allein macht über 25 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens der Asset-Klasse Wohnen aus. Der Verkauf von etwa 6.500 Wohneinheiten der Deutsche Wohnen an die LEG für rund 660 Millionen Euro war eine weitere Großtransaktion.

Die Anteile in- und ausländischer Investoren im Wohninvestmentsegment waren 2020 nahezu ausgeglichen. Im Schnitt lagen die mittleren Renditen der DIP-Märkte für Wohnimmobilien bei nur noch 3,8 Prozent (2019: 4,1 Prozent), in der Spitze (Neubau oder Bestand nach umfassender Sanierung) sanken sie auf 3,0 Prozent. Besonders teuer bleibt München mit einer Rendite von 1,9 Prozent. Nach Analysen von Aengevelt Research wird sich der Renditerückgang an B-Standorten und die Seitwärtsbewegung an A-Standorten zumindest mittelfristig fortsetzen.