Detailsanalyse „Vor allem vermögende Privatpersonen und Family Offices kaufen Berliner Immobilien“

Karl-Heinz Goedeckemeyer ist unabhängiger Finanzanalyst (CREA) und Wirtschaftsjournalist in Frankfurt am Main

Karl-Heinz Goedeckemeyer ist unabhängiger Finanzanalyst (CREA) und Wirtschaftsjournalist in Frankfurt am Main

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Auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren ein rasanter Aufholungsprozess eingesetzt. Vor dem Hintergrund des steigenden Bevölkerungswachstums, der im deutschen und internationalen Vergleich moderaten Preise, einer gestiegenen Kaufkraft sowie der starken Nachfrage seitens privater und institutioneller Investoren haben die Mieten und Kaufpreise in der Bundeshauptstadt inzwischen deutlich angezogen.

Sie sollten aufgrund des hohen Nachfrageüberhangs in Verbindung mit einem zunehmend knapper werdenden Angebot in den kommenden Jahren weiter steigen. Da Berlin zunehmend von der Hauptstadtfunktion profitiert, wird der Standort aus Investorensicht zunehmend mit London und Paris verglichen.

Immobilien-Nachfrage von semi-institutionellen Anlegern getrieben

Die Attraktivität der Bundeshauptstadt wird auch durch die verbesserte Wirtschaftsleistung in den zurückliegenden beiden Jahren, vom hohen Zuwachs an Dienstleistungsunternehmen insbesondere bei Start-ups aus der Internetbranche und den hohen Zuwanderungsraten unterstrichen. Selbst wenn nur 10 Prozent der Start-ups erfolgreich sein sollten, dürften diese einen nicht unerheblichen Wachstumsschub auslösen.

Die künftige Nachfrage dürfte weniger von ausländischen Adressen getrieben werden, sondern vielmehr von vermögenden Privatinvestoren und Family Offices aus Deutschland, die Berlin inzwischen als Core-Markt betrachten. An das Preisniveau von München dürfte Berlin für einen überschaubaren Zeitraum dennoch nicht herankommen, weil das Kaufkraftniveau immer noch unter dem Bundesdurchschnitt ist und jenes in München rund 30 Prozent darüber liegt.

Zudem sollten Investoren beachten, dass Berlin unter den deutschen Großstädten der volatilste Markt und daher sehr krisenanfällig ist. Ferner sollten Anleger nicht außer Acht lassen, dass Berlin im Gegensatz zu den meisten deutschen Immobilienhochburgen und auch vergleichbaren europäischen Großstädten über viel Bauland verfügt. Falls diese noch brachliegenden Flächen erschlossen werden – womit zu rechnen ist - könnte das Preiswachstum in den bevorzugten Bezirken abflachen. Da sich Investoren von diesen Risiken bislang nicht sonderlich beeindrucken lassen, ist der Optimismus, was die weitere Entwicklung dieses Marktes angeht, ungebrochen.

Detaillierter Blick auf die Bezirke Berlins

Deutlich angezogen haben die Preise vor allem in den von den Investoren anvisierten Innenstadtbezirken. Da hier jedoch das Preisniveau in vielen Stadtteilen inzwischen überhitzt ist, weichen Investoren zusehends Bezirke wie Neukölln, Wedding oder Friedrichshain aus, weil diese aufgrund ihrer Zentralität zu den stabilen Standorten gezählt werden.

Insgesamt rechnen Experten des Berliner Wohnungsmarktes in allen Preissegmenten mit einer konstanten oder leicht steigenden Nachfrage nach Wohneigentum, wobei die Nachfrage nach höherwertigen Eigentumswohnungen vor allem in Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Reinickendorf und Treptow-Köpenick am stärksten stiegen dürfte.

Dagegen ist der Prenzlauer Berg in der Gunst der Investoren zurückgefallen, will hier die Preise ihre Höchststände bereits 2013 erreicht haben. Auch bei den (frei stehenden) Einfamilienhäusern und Reihenhäusern wird mit einer stärkeren Zunahme in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Treptow-Köpenick, Reinickendorf, Spandau und Lichtenberg gerechnet. Positiv dürfte sich weiterhin das Segment der Mehrfamilienhäuser entwickeln.

Infolge der Aufteilungsoption besteht für Investoren die Möglichkeit, einzelne Wohnungen weiterzuverkaufen und damit einen Mehrwert zu erzielen. Ausblickend gehen die Experten davon aus, dass Eigentumswohnungen vor allem im unteren und mittleren Preissegment benötigt werden, wobei auch der Bedarf an Eigenheimen nicht unerheblich sei.

Große Nachfrage bestehe ebenfalls bei Townhouses – vor allem im oberen Preissegment. Diese würden insbesondere in den Bezirken Mitte sowie Friedrichshain-Kreuzberg nachgefragt. Wenngleich sich das Investitionsklima in Berlin nach Einschätzung der Gutachter etwas abgeschwächt hat, werden die Marktbedingungen für den Neubau von Eigentumswohnungen in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte als gut bis sehr gut eingeschätzt.

Dagegen wird das Investitionsklima für den Neubau von Mietwohnungen für einige Bezirke schlechter beurteilt. Positiv sind die Experten hingegen für Lichtenberg gestimmt, da dieser Bezirk bisher eher im Schatten der Wohnungsmarktentwicklung gestanden hat. Bei den Eigenheimen konzentriert sich der Neubau vor allem auf die Bezirke Reinickendorf, Lichtenberg und Steglitz-Zehlendorf.