Immobilien „Der US-Häusermarkt ist noch weit von seinen Höchstständen entfernt“

Martin Hüfner

Martin Hüfner

Die Suche nach rentablen Anlageformen wird immer schwieriger – nach dem Zinsschock der vergangenen Woche noch mehr als bisher. Jetzt muss man entweder abwarten bis sich der Sturm gelegt hat. Oder man muss nach Opportunitäten suchen, die von der Krise nicht so betroffen sind.

Für viele sind das Aktien, die in der allgemeinen Aufwärtsentwicklung zurückgeblieben sind. Der Volkswirt sucht nach Märkten, die sich von der Krise erholen, aber noch weit von ihren bisherigen Höchstständen entfernt sind.

Ein solcher Markt sind die amerikanischen Häuserpreise (siehe Grafik). Sie sind in der gesamten Nachkriegszeit immer gestiegen, mal mehr, mal weniger. Es gab schon Experten, die der Meinung waren, die Häuserpreise in den USA könnten überhaupt nur nach oben gehen.

Dann aber brachen sie ein. In der Finanzkrise 2006 bis 2008 sind sie um ein Drittel gefallen. Anschließend blieben sie eine Zeitlang auf dem niedrigen Niveau. Seit et-wa einem Jahr gehen sie wieder nach oben.

>>Vergrößern


Für den Gesamtmarkt der USA ist der Anstieg noch relativ gering. In einzelnen Regionen sind die Preissteigerungen aber schon ganz beträchtlich. In den vergangenen zwölf Monaten haben sich die Häuserpreise in San Francisco um knapp 4 Prozent nach oben bewegt. Ähnlich in Utah und in Florida. In der alten Autostadt Detroit dagegen oder in Minneapolis im Mittleren Westen gehen die Preise nach wie vor zurück.

Immobilien sind wieder profitabel

Es würde mich wundern, wenn sich die Aufwärtsentwicklung der amerikanischen Häuserpreise nicht fortsetzen würde. Erstens sind die Zinsen nach wie vor niedrig. Hypothekenkredite mit 15-jähriger Zinsfestschreibung sind auch nach dem Anstieg der vergangenen Woche für etwas mehr als 3 Prozent zu haben. In den vergangenen 20 Jahren lagen sie im Durchschnitt bei knapp 6 Prozent.

Zweitens sind solche Kredite relativ leicht zu bekommen. Bei den US-Banken gehört das Hypothekengeschäft inzwischen wieder zu den profitabelsten Geschäftszweigen. Die Banken können die Kredite über die sogenannten Agencies Fannie Mae und Freddy Mac leicht refinanzieren.

Die US-Notenbank Federal Reserve wird nach eigener Aussage mindestens noch bis Mitte 2014 Hypothekenkredite am Markt kaufen, wenn auch vermutlich nicht mehr in dem Ausmaß, in dem sie das bisher getan hat.

Drittens werden Wohnungen in den USA gebraucht. Anders als in Deutschland wächst dort die Bevölkerung, und zwar mit einer Rate von rund 0,7 Prozent pro Jahr. Das sind über zwei Millionen Menschen.

Seit 2008, dem Höhepunkt der Krise, hat sich die Zahl der Einwohner der Vereinigten Staaten um 13 Millionen erhöht. Der Markt ist daher fundamental gesünder als beispielsweise der in Deutschland.

In Deutschland steigen die Häuserpreise, weil die Menschen Angst vor Inflation haben. In manchen Gegenden (etwa München) ähnelt die Lage einer Blase, die eines Tages wieder in sich zusammenfallen könnte.

Viertens geht es den privaten Haushalten in Amerika wieder besser. Sie haben ihre Hypothekenschulden seit der Lehman-Pleite um 2.300 Milliarden US-Dollar (1.763 Milliarden Euro) zurückgeführt. Das sind 19 Prozent des verfügbaren Einkommens.

Das war freilich ein schmerzhafter Prozess, sowohl für Schuldner (Zwangsvollstreckungen) als auch für Gläubiger. Immerhin sind seit 2008 über 400 Banken Pleite gegangen.

Fünftens ist die Stimmung bei Verbrauchern und Unternehmen gut. Die Wirtschaft wächst nach Ansicht der US-Notenbank im kommenden Jahr mit einer Rate von über 3 Prozent. Ein solches Umfeld beflügelt natürlich auch den Häusermarkt. Die Wirtschaftsleistung liegt inzwischen um 3 Prozent über dem Vorkrisenniveau, die Hauspreise sind 30 Prozent niedriger.

Für den Anleger

Aus volkswirtschaftlicher Sicht bieten sich auf dem US-Häusermarkt gute Investitionschancen. Selbst wenn die Preise im Durchschnitt des gesamten Landes um 25 Prozent steigen, liegen sie immer noch unter dem Niveau vor der großen Finanzkrise.

Freilich gibt es Risiken. In den vergangenen Jahren haben die Häuserpreise ein paar Mal Anlauf genommen zu steigen, sind dann aber wieder zurückgefallen. So etwas kann natürlich auch jetzt wieder passieren. Dann gibt es den Wechselkurs. Die meisten erwarten derzeit, dass der Dollar steigt. Er kann aber auch fallen.

Das größte Risiko freilich sind steigende Zinsen. Sie könnten sich zumindest vorübergehend negativ auf die Häuserpreise auswirken, weil der eine oder andere Kauf zurückgestellt wird.

Noch schlimmer ist der Effekt steigender Zinsen auf Finanzinstrumente, mit denen Anleger auf dem amerikanischen Hypothekenmarkt investieren können, zum Beispiel sogenannte REITs (Real Estate Investment Trusts). Die Kurse der REITs haben schon in den vergangenen Wochen in Erwartung höherer Zinsen deutlich nachgegeben. Mit dem Kauf von REITs sollte man daher warten, bis sich die Zinssituation in den USA beruhigt hat.

Wer direkt Immobilien in den USA erwerben will, braucht viel Sachverstand. Die Verhältnisse auf dem US-Häusermarkt sind in vielerlei Hinsicht anders als in Europa. Zudem spielt bei Hauskäufen wie überall die Lage des entsprechenden Objekts eine wichtige Rolle.