Zudem werden nach COVID-19 viele Kollegen mit Freude ins Büro strömen, um wieder konstruktiv miteinander und produktiv vor Ort arbeiten zu können und sich auf einen kurzen Austausch in der Küche zu treffen. Büroflächen werden weiterhin benötigt, gemietet und genutzt Dies sind Erkenntnisse, die Investoren inzwischen verinnerlicht haben. Mit einem Anteil von fast 40 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen in Europa hatte, trotz pandemie- und konjunkturbedingten Gegenwinds, die Assetklasse „Büro“ laut Real Capital Analytics den größten Anteil am Transaktionsmarkt. Das Vertrauen in den Markt ist und bleibt hoch.
Nichtsdestotrotz wird sich einiges verändern. Allen voran müssen sich die Gewichte der einzelnen Funktionen des Arbeitsorts „Büro“ neu einstellen. Das wachsende Bedürfnis nach kreativer Zusammenarbeit, dem persönlichen Austausch, aber auch nach dem Abstand zu anderen Arbeitnehmern verändern die Anforderungen an das Büro. Zukünftig wird dieses verstärkt wieder zu einem Ort, an dem gemeinschaftlich gearbeitet wird. Die Räumlichkeiten müssen dementsprechend effizienter gestaltet werden.
Mehr Besprechungsräume, dafür weniger feste Arbeitsplätze, die aufgrund flexibler Arbeitsmodelle tatsächlich seltener benötigt werden. Die dadurch entstehenden freie Flächen werden für Workshops, Meetings und kreative Arbeitsplätze genutzt. Neue Raumkonzepte sind wesentlich offener und integrieren etwa durch Trennwände, Telefonkabinen oder Thinktanks individuelle Frei- und Rückzugsräume. Zudem könnte die Pandemie dazu führen, dass sich gewisse Abstands- und Hygieneregeln auch langfristig etablieren und mehrere kleinere Team- oder gar Einzelbüros zukünftig wieder dem Großraumbüro vorgezogen werden.
All diese Faktoren werden zu einer tendenziell steigenden Flächennachfrage pro Arbeitnehmer führen und die weitere Nutzung von Büroflächen garantieren. Vor allem der richtige Standort wird künftig wichtiger denn ja. Doch auch dort verändern sich die Vorlieben. Denn nicht nur umworbene Young Professionals legen einen großen Wert auf eine gesunde Work-Life-Balance und kurze Wege zwischen Arbeits- und Wohnort. Die früher akzeptierten langen Arbeitswege oder schlechten Anbindungen sind heutzutage häufig schon Grund genug, sich gar nicht erst bei einem Unternehmen zu bewerben. Stattdessen wollen Arbeitnehmer morgens mit dem Fahrrad zur Arbeit kommen, sich in der Mittagspause kurz mit Freunden treffen und nach der Arbeit noch eine Kleinigkeit essen oder ins Fitnessstudio gehen.
Büros im Stadtzentrum oder in einem urbanen Stadtteil mit guter Infrastruktur und ÖPNV-Anbindung sind daher sehr begehrt. Standorte, die diese Anforderungen erfüllen, werden auch in Zukunft stark nachgefragt bleiben und hohe Vermietungsquoten aufweisen. Das sind vor allem Immobilien in Top-Lagen der größten Städte, die somit als relativ sichere Investments zu werten sind. Dort lassen sich von Investoren zudem eher die begehrten Multi-Tenant-Objekte mit einer breit diversifizierten Mieterstruktur finden als in oftmals homogenen Büroparks am Stadtrand. Sorgen um das Büro sind daher nur bedingt nötig. Auch CBRE erwartet positive Entwicklungen für Büroimmobilien im Jahr 2021, da qualitativ hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen weiterhin gefragt sein werden.
Der Büroimmobilienmarkt wirkt somit auch im neuen Jahr vielversprechend. Wichtig für Anleger ist es jedoch, durch eine gute Lage mit unterschiedlichen Mietern aus verschiedenen Branchen und perfekte Anbindungen zum Nahverkehr Investitionsrisiken zu reduzieren. Büroinvestments, die diese Faktoren berücksichtigen und möglichst langfristige Mietverträge haben, sind weiterhin eine begehrte und somit gute Kapitalanlage.
Über die Autoren:
Matthias Weber leitet bei KGAL den Vertrieb mit offenen Investmentfonds. Zuvor war er für knapp elf Jahre bei der Commerz Real, dem Vermögensverwalter der Commerzbank. Dort war er unter anderem in leitender Funktion im Vertrieb tätig.
Axel Drwenski verantwortet bei KGAL die Forschungsabteilung. Vor dieser Tätigkeit arbeitete er 13 Jahre lang bei Commerz Real, dem Vermögensverwalter der Commerzbank. Davon die letzten sieben Jahre als Leiter der Forschungs- und Strategieabteilung.