Der Verkauf von Fondsanteilen beispielsweise an einem Hotelfonds ist aktuell ein ebenso nachvollziehbarer Schritt wie der gewünschte Neueinstieg in Logistik- oder Wohnfonds. Der notwendige Mentalitätswechsel würde von einem Transparenzregister für Transaktionen auf dem Sekundärmarkt vorangetrieben werden. Ein solches Instrument wäre auch für eine Etablierung des Marktes unabdingbar.
Die Vorteile sind hierbei offenkundig: Eine breitere Investorenbasis würde gemäß dem Auktionsprinzip für zusätzliche Rendite auf Verkaufsseite sorgen, Preisindizes böten Sicherheit für Bewertungen und Prognosen der Fondsrendite, Transaktionen könnten dank bestehender Datenplattformen noch schneller realisiert werden. Es sind ganz ähnliche Gründe, die die Transparenzinitiative der Vereinigung Deutsche Kreditmarktstandards (DKS) für Transaktionsplattformen im Bereich von Problemkrediten antreibt – ein gelungenes Beispiel für einen angestrebten Branchenstandard durch Transparenz.
Transparenz hat in erster Linie Konsequenzen für die Preispolitik. Die Preisfindung im Fondsanteilhandel ist komplex, da mehrere Faktoren zu berücksichtigen sind. Der Net Asset Value (NAV) der Immobilien ist hierbei keineswegs das entscheidende Kriterium. Gemäß der Inrev-Studie von 2016 wichen über 45 Prozent der ermittelten Sekundärmarkt-Transaktionen vom NAV ab. Transparenz im Transaktionsprozess würde hingegen zu Benchmarks in der Preisfindung führen. Die Folge wäre ein erheblicher Anstieg der Transaktionen.
Fazit: Das Beispiel der Vereinigten Staaten zeigt deutlich, dass erst Transparenz zu etablierten Märkten führt. Der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezial-AIF bietet angesichts der Anlagevolumina ein beträchtliches Wachstumspotenzial – gerade auch in Deutschland.
Über den Autor:
Heiko Böhnke verantwortet bei der Firma Real Exchange den Vertrieb. Der Betriebswirt verfügt über mehr als zwei Jahrzehnte Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft. Neben der Strukturierung komplexer Immobilienfinanzierungen erwarb Böhnke seine Managementerfahrung im Aufbau verschiedener Vertriebsteams im Bereich der offenen und geschlossenen Immobilien-AIF.