Experte für Immobilien-Spezialfonds Der deutsche Sekundärmarkt muss transparenter werden

Der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezial-AIF bietet beträchtliches Wachstumspotenzial

Der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezial-AIF bietet beträchtliches Wachstumspotenzial: Nach Einschätzung von Heiko Böhnke muss der Markt transparenter werden, um zu florieren. Foto: Real Exchange AG

Der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds blickt auf ein gutes Vierteljahrhundert Historie. In der Mitte der 1990er-Jahre wurden in den USA erstmalig im umfangreicheren Stil Fondsanteile institutioneller Investoren durch Kauf und Verkauf umplatziert. Von 2008 bis 2016 verzeichnete der US-Sekundärmarkt für institutionelle Immobilienfonds ein jährliches Wachstum von durchschnittlich 25 Prozent. In den Jahren ab 2014 gab es ein durchschnittliches jährliches Transaktionsvolumen von 6 Milliarden US-Dollar.

Diese Zahlen ermittelte das US-amerikanische Research-Institut Landmark. Die Genauigkeit der Angaben beruht auf dem simplen Umstand, dass Sekundärmarkt-Transaktionen in den Vereinigten Staaten in den jeweiligen Fondsbilanzen ausgewiesen werden. Das Transparenzkriterium trug somit zum kontinuierlichen Aufschwung des Marktes bei.

Europa hingegen kennt keine vergleichbare Transparenz, Deutschland noch viel weniger. Die repräsentativste Studie zum Thema legte bislang die europäische Vereinigung der nicht-börsennotierten Immobilieninvestoren (Inrev) vor. Im Jahre 2016 ermittelte der Fachverband ein weltweites Transaktionsvolumen von 9 Milliarden Euro auf den Immobilien-Sekundärmärkten für institutionelle Anleger. Davon entfielen schätzungsweise 2 bis 4 Milliarden Euro auf Europa. Wohlgemerkt: schätzungsweise.

Auf Basis der verfügbaren Quellenlage schätzte die Inrev zum damaligen Zeitpunkt, dass von den rund 93 Milliarden Euro Eigenkapital, die zwischen 2011 und 2016 weltweit neu in Fonds investiert wurden, knapp 3 Milliarden auf dem Sekundärmarkt gehandelt werden – bis 2021. So lässt sich als Faustregel anhand historischer Betrachtungen festhalten, dass sich rund 3 Prozent des jeweilig investierten Eigenkapitals auf dem Sekundärmarkt handeln lassen. Der große Rest der Fonds erlebt freilich eine normale Auflösung zum Ende der Laufzeit.

Dennoch: 3 Prozent bieten beim Blick auf den deutschen Immobilien-Spezialfonds-Markt echte Perspektiven. Laut Kapitalmarktstatistik der Bundesbank stieg das Volumen der offenen Immobilien-Spezial-AIF von 2017 bis heute um 29 Milliarden auf aktuell rund 118 Milliarden Euro.

Sollten 3 Prozent auch hierzulande als Faustregel gelten, gäbe es immerhin ein jährliches Volumen von mindestens 300 Millionen Euro auf dem Sekundärmarkt. Hierbei handelt es sich gleichwohl um eine vorsichtige Schätzung. Der Liquiditätsbedarf in der Corona-Krise und die gestiegene Bedeutung und Wahrnehmung des Marktes lassen höhere Transaktionsvolumina von 2 bis 3 Milliarden Euro plausibel erscheinen.

Transparenz durch Mentalitätswandel

Für exakte Aussagen bedarf es jedoch eines Mentalitätswandels im bundesdeutschen Spezialfondsmarkt. Der Ausstieg aus einem bestehenden Investmentvehikel muss als ein normaler und alltäglicher Geschäftsvorgang gesehen werden und nicht als etwas, das mit einer Notlage des Anlegers oder einer schlechten Performance des Fonds zusammenhängt.