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Gewerbeimmobilien Das Büro der Zukunft ähnelt einer Event-Location oder einem Café

Das Büro der Zukunft ähnelt einer Event-Location oder einem Café

Foto: PIMCO

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John Murray, Global Head of Private Commercial Real Estate bei PIMCO, Francois Trausch, CEO und CIO von Allianz Real Estate, und Megan Walters, Global Head of Research bei Allianz Real Estate, diskutieren den Markt für Büroflächen.

 

Wird die benötigte Fläche für Büros zunehmen oder schrumpft sie?

Walters: Die Nachfrage nach 1a-Büroflächen wird insgesamt viel weniger vom Homeoffice-Trend beeinflusst, als dies bei zweitklassigen Büro-Adressen der Fall sein dürfte. Allerdings glauben wir, dass sich Unternehmen mit klassischen Arbeitsraumaufteilungen und Einzelzimmern dafür entscheiden werden, die Kosten zu reduzieren – vor allem mit Blick auf den nächsten Konjunkturabschwung –, indem sie dichter besetzten Großraumbüros den Vorzug geben werden, wie sie in überfüllten und beengten Großstädten wie New York, Singapur und London häufig zu finden sind. Diese Großraumbüro-Entwürfe können den Flächenbedarf um rund 20 Prozent verringern. Auf lange Sicht werden für das Büro der Zukunft nicht nur offene Grundrisse und Raumaufteilungen charakteristisch sein, sondern vermutlich auch zeitgemäße Features, die mehr den „Look & Feel“ einer auf Zusammenarbeit ausgerichteten Event-Location oder eines Cafés aufweisen.

 

Welche Nachfragetrends fallen auf?

Walters: Viele große Mieter wollen bis 2030 CO2-neutral sein. Wenn die Städte diesen Schritt unterstützen und solche Mieter anlocken wollen, müssen sie für ein günstiges und effektives Nahverkehrssystem sorgen. Das Ziel der CO2-Neutralität wird darüber hinaus die Art der Nutzung einschränken. Da kann dann nicht mehr jede Branche einziehen. Wir glauben deshalb, dass sich erstklassige Büroflächen in den Top-Lagen der globalen „Gateway“-Städte gut entwickeln, solche in nur zweitklassigen Gegenden jedoch unter dem Trend zur Heimarbeit leiden werden.

Wir konnten im Verlauf des vergangenen Jahrzehnts einen ähnlichen Trend in Europa beobachten – obwohl mit anderen Ursachen – unter dem die Einkaufszentren des Einzelhandels litten. Weil E-Commerce immer populärer wurde, liefen die Renditen für A- und B-Lagen auseinander. Die Top-Einkaufscenter in Bestlagen entwickelten sich weiterhin gut, doch die B-Lagen generierten nur geringe Renditen.

 

Wenn sich also der Stil der Büroflächennutzung ändert: Was genau kaufen Sie dann? Wonach halten Sie Ausschau?

Trausch: Allianz Real Estate ist ein langfristig orientierter Investor. Wir konzentrieren uns auf sogenannte Core-Objekte; qualitativ hochwertige Assets mit langen Haltezeiten, die stabile Erträge generieren. Traditionell sind wir dabei in Europa unterwegs, engagieren uns jedoch auch immer stärker in den USA und in Asien. Die eine Hälfte des Portfolios besteht aus Büroflächen, die andere verteilt sich gleichmäßig auf Einzelhandel, Industrie, Wohnimmobilien und Studentenheime. In diesem Kontext suchen wir nach zentral und gut gelegenen Bürogebäuden direkt an den Verkehrsknotenpunkten. Unser Investmentteam in Asien hat sich teilweise auf sehr prominente, zentrale Bürolagen konzentriert. Erst kürzlich haben wir einen 50-prozentigen Anteil an einem der besten Bürogebäude Singapurs erworben.

Ein hoher Standard beim Thema ESG ist für Anleger und Mieter gleichermaßen ein wichtiges Thema. Bei allen Büroflächen, die wir kaufen, wollen wir eine klare Strategie zur Reduzierung des CO2-Fußabdrucks sehen. Wir suchen darüber hinaus nach Objekten, die den Mietern ein positives Erlebnis bieten. Diese wünschen sich heutzutage nämlich mehr Annehmlichkeiten und Zusatzausstattungen. Sie wollen mehr Technologie in ihren Gebäuden. Gemischte Nutzungskonzepte sind gefragt beim Einzelhandel, bei Büroflächen und beim privaten Wohnen. Zu unseren aktuellen Akquisitionen in Europa gehören auch prominente Gebäudekomplexe in Paris und Belgien.

 

Worauf liegt der Fokus in den USA, insbesonder im Bereich opportunistischer Investments?

Murray: PIMCO war aktiv im höher verzinsten, kürzer laufenden Teil des opportunistischen Markts. Das beinhaltet auch Kredite und Equity aus öffentlichen und privaten Quellen. Unsere Büroflächen-Strategie konzentriert sich auf jene Arbeitgeber, die nicht Heimarbeit anbieten werden. Wir haben zum Beispiel im Silicon Valley zwei leerstehende Bürokomplexe erworben. Wir argumentieren da folgendermaßen: Das Silicon Valley ist ein Markt, auf dem Entwicklung und Forschung eine zentrale Rolle spielen. Das lässt sich aber nicht so leicht von zu Hause aus bewerkstelligen. Und deshalb glauben wir, dass solche Marktsegmente weniger stark unter Druck geraten werden. Beide Bürokomplexe sind fit für die Zukunft: Sie sind gut für eine flexible Nutzung und eine personelle Entzerrung gerüstet. Eines der Häuser ist bereits LEED-zertifiziert (= Leadership in Energy and Environmental Design), das andere wird nach der Sanierung so weit sein.

 

Herr Murray, seit wann hat PIMCO in dem Bereich der opportunistischen Investments Erfahrung und können auch Drittinvestoren daran paritziperen?

 Ja. Seit Einführung unserer ersten opportunistischen Kreditinstrumente vor über 15 Jahren hat PIMCO sich einen Namen gemacht auf dem Gebiet alternativer Kreditstrategien und privater Anlagestrategien. Zu diesen gehören nicht nur Strategien, die vorwiegend in notierten Wertpapieren nach Mehrwert suchen und sich auf eine Analyse von Fundamentaldaten und Kapitalstruktur stützen, sondern auch solche, die sich um eine private Finanzierung des Fremd- und Eigenkapitals von Unternehmen, Vermögensinhabern und Origination-Plattformen bemühen. Wir investieren weltweit in Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie in Hypothekenkredite, notleidende und nicht notleidende Unternehmensanleihen sowie auf den Specialty-Finance-Märkten.

 

Über PIMCO und Allianz Real Estate: 2020 wurde Allianz Real Estate innerhalb der Allianz-Gruppe ein Teil von PIMCO. Die neue Partnerschaft führt zwei Organisatio­nen zusammen, die sich mit ihrem jeweiligen geografischen Fokus, den Produkten und ihrer Erfahrung bestens ergänzen. Es entstand einer der größten Immobilien­investoren weltweit mit rund 180 Milliarden US-Dollar unter Verwaltung im priva­ten und öffentlichen Immobilienbereich.1 Indem sie ihre Kräfte bündeln, decken PIMCO und Allianz Real Estate nun das gesamte Spektrum an Immobilieninvest­ments ab – von stabilen Basisanlagen bis zu opportunistischeren Investments.

 Erfahren Sie hier mehr über alternative Investments von PIMCO.

 

1 Die Anlagen setzen sich zusammen aus denen von PIMCO und Allianz Real Estate (Private Equity, börsennotiertes Kapital, private und öffentliche Kredite). Stichtag: 31. März 2021

 

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