Bewertung von Shoppingcentern ECE: „Viele gehen da zu oberflächlich ran“

Bewertung von Shoppingcentern: ECE: „Viele gehen da zu oberflächlich ran“

DIE IMMOBILIE: ECE arbeitet für offene Fonds, Spezialfonds, Pensionskassen und Family Offices. Was sind die häufigsten Fehler von Investoren, wenn sie Shoppingcenter kaufen?
Peter Bartholomäus: Viele gehen vom Status quo aus. Sie gucken, wer ist derzeit Mieter, was wird an Miete gezahlt, aber sie prüfen nicht, was in fünf oder zehn Jahren ist. Viele gehen da zu oberflächlich ran.

 

DIE IMMOBILIE: Wie kann das sein?
Bartholomäus: Entweder denken Investoren, dass sie es sowieso nicht wissen können, und verlassen sich daher lieber auf allgemeine wirtschaftliche Trends. Oder aber, sie wollen das Shoppingcenter in fünf Jahren ohnehin schon wieder verkaufen.

 

DIE IMMOBILIE: Was ist bei der Bewertung wichtiger, die Mieter oder die Lage?
Bartholomäus: Beides. Der richtige Standort und die Nachhaltigkeit der erzielten Mieten. Dafür muss man sehr nah am Markt sein. Ein Shoppingcenter bauen können heutzutage viele. Aber dann auch richtig zu bewerten, ob es dauerhaft funktionieren kann, das können nur die wenigsten.

 

DIE IMMOBILIE: Das geht aber auch nur über Erfahrungswerte.
Bartholomäus: Das A und O ist, dass Sie regelmäßig die Umsätze der Mieter bekommen. Diese setzen Sie ins Verhältnis zur Miete, berechnen also das Umsatz-Mietverhältnis. Und dann müssen Sie ein Gefühl dafür entwickeln, welcher Mieter mit welcher Umsatz-Mietbelastung gut umgehen kann.

 

DIE IMMOBILIE: Wie viel Mietbelastung verträgt beispielsweise ein Saturn?
Bartholomäus: Die Zahlen sind unser heiliger Gral. Die geben wir nicht heraus. Aber ein Media-Markt oder Saturn verkauft sehr viel hochpreisige Ware mit einer niedrigen Marge. Da muss der Mietanteil relativ gering sein. Bei reinen Bekleidungsläden sind die Margen höher. Die können dann auch einen höheren Mietanteil verkraften. Sie müssen auf jeden Fall immer in regelmäßigem Kontakt mit dem Mieter sein. Wenn er erst in Schwierigkeiten ist, ist es meistens schon zu spät.

 

DIE IMMOBILIE: ECE hat 2007 das Management der Hamburger Meile übernommen und das Einkaufszentrum komplett modernisiert. Damals war es ziemlich marode. Was lief vorher schief?
Bartholomäus: Das Shoppingcenter Hamburger Meile war das erste große Center in Hamburg in den 70er-Jahren. Typisch gebaut für die damalige Zeit: Auf der einen Seite ein Karstadt, auf der anderen Seite ein großer Möbelanbieter. Von der Struktur und Lage her vollkommen ok. Das Problem waren zu viele Eigentümer.


DIE IMMOBILIE:
Kein gemeinsamer Nenner?
Bartholomäus: Es gab sechs Eigentümer, und als dann die großen Wechsel im Mietermarkt kamen, konnten sie sich nicht einigen, wo die neuen Mieter hin sollen. Auf mein Stückchen oder auf das Stückchen des Nachbarn? Jeder will natürlich den Mieter mit der höchsten Miete. Aber Sie brauchen auch attraktive Läden, die man sich durch niedrigere Mieten einkaufen muss. Nur so kann man ein Center insgesamt attraktiv machen. Außerdem muss man als Eigentümer bereit sein, mindestens alle zehn Jahre richtig in eine Modernisierung zu investieren. Darauf konnten sich die Sechs nie einigen.


DIE IMMOBILIE:
Eine Lage bekommt erst einen monetären Wert, wenn sie dem Nutzer als wertvoll erscheint. Was muss eine gute Lage erfüllen?
Bartholomäus: Ein Shoppingcenter muss innerstädtisch liegen oder zumindest sehr, sehr gut erreichbar sein. Die Leute bewegen sich in ihren tradierten Wegen, und wenn sie 50 Meter weiter fahren müssen, um parken zu können, dann tun sie das nicht. Kommen keine Besucher, gehen die Mieter, und dann kommen noch weniger Besucher. Wenn die Lage einfach nicht stimmt, ist das durch niemanden lösbar.

 

DIE IMMOBILIE: Wann rennen einem die Besucher die Türen ein?
Bartholomäus: Ein Shoppingcenter muss ein Einkaufserlebnis bieten. Nur Bedarfsdeckung reicht nicht. Das kann ich im Internet oder im Fachmarktzentrum machen. Im Shoppingcenter muss man sich wohlfühlen. Der Freizeitaspekt spielt auch in Deutschland eine immer größere Rolle. Im Ausland finden Sie kein Shoppingcenter ohne Kino. Schönheit, Wärme, tolle Shops, einfache Parkgelegenheiten. Das macht ein gutes Shoppingcenter aus. Und es sollte etwas mehr Gastronomie als in der Vergangenheit geben, mehr als nur McDonald’s, Nordsee und Kentucky Fried Chicken. Das erhöht die Verweildauer. Der Anteil der Gastronomie ist in den vergangenen Jahren zwar schon von 5 auf 10 bis 15 Prozent gestiegen. Aber im Vergleich zum Ausland ist das noch wenig.

 

DIE IMMOBILIE: Können Shoppingcenter überhaupt gegen das Internet bestehen?
Bartholomäus: Hingehen, in der Hand halten, dieses haptische, emotionale Gefühl. Das ist der Vorteil von Shoppingcentern gegenüber dem Internet. Ich will mit der Tüte in der Hand nach Hause gehen und nicht samstags vor der Post in der Schlange stehen, um mein Paket abzuholen.

 

DIE IMMOBILIE: Viele Investoren suchen derzeit Shoppingcenter. Finden sie noch welche?
Bartholomäus: Ja, solange es noch geschlossene Fonds mit einem Laufzeitende gibt, wird es auch einen Markt und Objekte geben. Der Markt ist nicht trockener als sonst. Wenn allerdings immer mehr Ewigkeitshalter wie Pensionskassen und Versicherungen kaufen, kann es irgendwann mal enger werden. Aber momentan sehe ich das nicht.

 

DIE IMMOBILIE: Haben Sie ein Lieblings-Shoppingcenter?
Bartholomäus: Ja, das Alstertal-Einkaufszentrum in Hamburg. Unser Büro liegt direkt daneben, darum bin ich da am häufigsten.