Besteuerung von Immobilienerträgen Investmentsteuerreformgesetz: Es wird intransparent

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Sollen Einzelobjekte gekauft werden, kann dies allerdings nicht über einen Spezialfonds erfolgen, da das InvStG eine Risikostreuung fordert, also die Investition in mehr als drei Vermögensgegenstände. In diesem Fall kommt die Investition über eine Investment-Kommanditgesellschaft (KG) infrage. Die Personengesellschaft selbst ist einkommen- und körperschaftsteuerlich transparent. Die steuerlichen Einkünfte werden den Gesellschaftern entsprechend ihrer Beteiligung zugerechnet und bei diesen versteuert. Bei steuerbefreiten Pensionskassen und Versorgungswerken fällt also keine Steuer an.

Um eine vollständig steuerneutrale Struktur zu schaffen, muss jedoch auf die gewerbesteuerliche Gestaltung geachtet werden. Ist die Personengesellschaft vermögensverwaltend strukturiert, unterliegt sie nicht der Gewerbesteuer. Falls dies aber nicht möglich ist, könnte die Investment-KG unter gewissen Voraussetzungen die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen. Dafür muss die KG ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen. „Ausschließlich“ bezieht sich in diesem Zusammenhang sowohl auf die Investitionsobjekte als auch auf das Nutzen und Verwalten. Außerdem muss die entsprechende Tätigkeit in zeitlicher Hinsicht „ausschließlich“ erfolgen, das heißt während des gesamten Besteuerungszeitraums. Bei der Beteiligung an gewerblich geprägten Personengesellschaften befürchten steuerbefreite Investoren in der Praxis allerdings oft, dass sie ihre eigene Steuerbefreiung gefährden.

Eine Investition über ein (Publikums-)Sondervermögen oder eine (geschlossene) Investment-AG, die als sogenannte reguläre Investmentfonds besteuert werden, führt zum gleichen Ergebnis. Denn auch der reguläre Investmentfonds ist unter gewissen Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit. Aus einkommen- beziehungsweise körperschaftsteuerlicher Sicht sind Investmentfonds zwar künftig nicht mehr vollständig steuerbefreit. Auf Antrag können die Einkünfte des Investmentfonds aber steuerfrei gestellt werden, soweit steuerbefreite Körperschaften als Anleger beteiligt sind. Sie müssen nur eine entsprechende Bescheinigung vorlegen. Sind allerdings nicht alle Anleger steuerbefreite Körperschaften, erhöht sich der Verwaltungsaufwand auf Fondsebene, weil für die Einkünfte der steuerbefreiten Anleger eine anteilige Freistellung zu berechnen und vorzunehmen ist. Insofern handelt es sich bei Spezialfonds oder Investment-KGs grundsätzlich um die einfacher zu handhabenden Strukturen.