Herr Demmler, mit der hohen Inflation und den steigenden Zinsen hat sich das Marktumfeld für Immobilienanlagen grundlegend gewandelt. Was bewegt professionelle Investoren, dennoch weiter in Immobilien zu investieren?
Carsten Demmler: Ich sehe vor allem drei Gründe. Erstens sind durch die Preisanpassungen im Markt heute attraktivere Ausschüttungsrenditen darstellbar als noch vor einem Jahr. Zweitens enthalten viele Mietverträge im gewerblichen Bereich eine Inflationsindexierung, so dass Investoren bei Immobilien im Gegensatz zu klassischen Anleihen einen gewissen Inflationsschutz haben. Drittens sind Immobilien ein Stabilitätsanker im Portfolio. So starke Schwankungen, wie wir sie 2022 im Aktien- und Rentenbereich gesehen haben, gibt es bei hochwertigen Immobilien nicht.
Die Niedrigzinsphase hatte zu Rekordumsätzen auf den Investmentmärkten geführt. Ein Mangel an Anlagemöglichkeiten hat in einigen Segmenten verhindert, dass diese noch höher ausgefallen sind. Wie nehmen Sie den Investmentmarkt derzeit wahr?
Demmler: Das Transaktionsvolumen ist 2022 deutlich gesunken. Einerseits sind Investoren etwas zurückhaltender. Andererseits erhoffen sich viele Verkäufer, noch die Preise von 2020/21 realisieren zu können. Die Preisfindung ist noch im Gange, die Zinsentwicklung ist ungewiss. Die Unsicherheiten am Markt dürften noch sechs bis 18 Monate anhalten. Wir sehen einen Wandel vom Verkäufer- zum Käufermarkt. Das Produktangebot steigt in allen Sektoren merklich an: Das Angebot übersteigt die Nachfrage. Investoren wie wir, die über Kapitalzusagen und damit die nötigen Investitionsmittel verfügen, können sich Qualität zu günstigeren Preisen aussuchen. Zurzeit wird meist voll mit Eigenkapital finanziert, auf Fremdkapital wird eher verzichtet. Dieser Trend dürfte auch 2023 anhalten.
Welche Immobilien stehen weiterhin auf der Einkaufsliste für Ihre Fonds?
Demmler: Wir kaufen weiterhin Logistikimmobilien in Deutschland. Der Wachstumstrend ist für uns ungebrochen. Neben E-Commerce spielt die Warenhaltung eine wichtige Rolle. In Deutschland produzierende Unternehmen wollen sich unabhängiger von den Lieferketten machen. Wir halten auch Core-Büroimmobilien in sehr guten Lagen für interessant, sowohl an den Top-7- als auch an Wachstumsstandorten. Healthcare-Immobilien wie Ärztehäuser oder medizinische Versorgungszentren stehen ebenfalls auf unserer Einkaufsliste. Wir sehen hier große Opportunitäten aufgrund der Demografie. Zudem sind viele Städte in die Breite gewachsen, in den neuen Wohngebieten fehlt oft noch medizinische und soziale Infrastruktur. Daher sind für uns weiter Kindergärten als Nischeninvestment interessant. Unser Risikoprofil ist zurzeit relativ defensiv, wir würden eher Bestand als Projektentwicklung kaufen. Wir steuern Ankaufsrenditen von 4 bis 4,5 Prozent bei voller Eigenkapitalfinanzierung an.
HIH Invest ist dabei, das Fondsportfolio über klassische Immobilienanlagen hinaus zu erweitern. Sie haben einen Fonds für Investments in erneuerbare Energien aufgelegt. Ein Real Estate Debt Fonds ist in Vorbereitung. Was waren die Beweggründe?
Demmler: Vor allem die Nachfrage unserer Investoren, die ihr Portfolio weiter diversifizieren wollen. Ähnlich wie Immobilien liefern Investments in erneuerbare Energien langfristig stabile Cashflows, und der Bedarf an sauberer Energieerzeugung wächst stetig. Wir haben ein Team eingestellt und die benötigte Kompetenz schnell aufgebaut. Die ersten Objekte sind gekauft.
Real Estate Debt als Hybrid zwischen Immobilie und festverzinslicher Anlage bietet Investoren die Möglichkeit, auch bei bereits ausgeschöpfter Immobilienquote weiter in den Markt zu investieren. Bei unseren rund 450 Immobilien im Bestand haben wir ein ausstehendes Finanzierungsvolumen von fast 6 Milliarden Euro. Wir haben eine besondere Beurteilungskompetenz für die Immobilien, kennen den Kreditmarkt sehr gut und haben uns mit externer Expertise verstärkt. Wir fokussieren uns auf den niedrigen Risikobereich mit erstrangigen Krediten. Die hier erzielbaren Renditen von 5,5 Prozent und mehr halten wir für auskömmlich für Investoren.
Nachhaltigkeit ist mittlerweile bei Anlageentscheidungen ein ausschlaggebender Faktor. Wie positioniert sich die HIH Invest hier?
Demmler: Das Thema Nachhaltigkeit ist für institutionelle Investoren extrem wichtig, daran hat auch der Zinsanstieg nichts geändert. Für Nachhaltigkeit sprechen durchaus auch ökonomische Gründe, da entsprechende Immobilien später besser zu veräußern sein dürften. Zudem fordert der Regulator von institutionellen Investoren eine ESG-Strategie. Da es noch keine gute standardisierte Bewertung am Markt gibt, haben wir vor rund zwei Jahren einen eigenen ESG-Score entwickelt, der unsere Immobilien im Bestand vergleicht. Unser Erneuerbare-Energien-Fonds ist ein Artikel-9-Fonds, bei Immobilien bieten wir Artikel-8-Fonds an. Ein Artikel-6-Fonds, der keinerlei Nachhaltigkeit in den Anlageprozess integriert, dürfte heute schwer zu platzieren sein.