Bauen für Flüchtlinge „Das ist nichts für Anfänger“

„Das ist nichts für Anfänger“

DIE IMMOBILIE: Im August wollte Til Schweiger mit Freunden noch ein Flüchtlingsheim im niedersächsischen Osterode bauen. Nun heißt es von Schweiger, vorerst werde es kein Flüchtlingsheim geben, und wenn, dann „nur in Kooperation“. Es scheint nicht ganz so einfach zu sein, eine Flüchtlingsunterkunft auf die Beine zu stellen.

Markus Gildner: Nein, das ist schon Hardcore und nichts für Anfänger. Kein Vergleich zum Kauf eines Zinshauses. Die Torpedos kommen von allen Seiten. Sie müssen davon ausgehen, dass Ihre Nachbarn nicht besonders erfreut sind und dass, wenn der Staat Mieter ist, auch die anderen staatlichen Institutionen, etwa die Bauaufsichtsbehörde, 20-mal genauer hinschauen als bei einem normalen Wohnhaus. Man möchte ja schließlich nicht in Verruf geraten.

DIE IMMOBILIE: Viele Menschen, hohe Fluktuation. Womit muss ich als Investor und Bauherr kalkulieren?

Gildner: Man sollte sich der Risiken bewusst sein. Die Abnutzung bei einer Flüchtlingsunterkunft ist ungefähr zwölfmal so hoch wie bei einem klassischen Wohngebäude. Ich habe zwei- bis dreimal so viele Bewohner auf demselben Raum wie bei herkömmlichem Wohnen, mit einer rund zehnmal höheren Wechselfrequenz. In einem normalen Wohngebäude wechseln die Mieter im Schnitt alle fünf Jahre, in einer Flüchtlingsunterkunft alle sechs Monate. Das ergibt zwanzig- bis dreißigmal mehr wechselnde Bewohner über einen Zeitraum von zehn Jahren. Und der Energiebedarf einer Unterkunft für Asylbewerber ist im Schnitt um den Faktor zwei bis zweieinhalb höher als bei vergleichbaren Wohnobjekten.

DIE IMMOBILIE: Der höhere Verschleiß der baulichen Substanz und Gebäudetechnik kostet Geld. Lässt sich das mit einer höheren Miete bezahlen?##BOX_19##

Gildner: Ja, teilweise wird die höhere Abnutzung durch eine höhere Miete kompensiert.

DIE IMMOBILIE: Wie viel mehr als bei herkömmlichem Wohnen gibt es?

Gildner: Das ist Verhandlungssache. Grundsätzlich gibt es die ortsübliche Miete plus einen risikoadäquaten Aufschlag. Wie hoch der Aufschlag ist, unterliegt der Geheimhaltungspflicht.

DIE IMMOBILIE: Es gibt zwei Arten von Verträgen: den Beherbergungs- und den Wohnraumüberlassungsvertrag. Welchen sollte ich nehmen?

Gildner: Auf den ersten Blick ist der Beherbergungsvertrag interessanter. Doch die vermeintlich attraktiven Kopfpauschalen von bis zu 30 Euro oder mehr pro Tag werden schnell zum wirtschaftlichen Albtraum. Denn das komplette Unterbringungs- und Versorgungsrisiko liegt beim Betreiber. Die Nebenkosten, der Energieverbrauch und die Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltung sind erheblich. Außerdem fällt bei Beherbergungsverträgen mit bis zu sechs Monaten Laufzeit und auf Zusatzleistungen Mehrwertsteuer an, die von der Kopfpauschale abgezogen werden muss. Das ist nicht jedem Vermieter bewusst und führt schnell zu Steuerhinterziehung.

DIE IMMOBILIE: Im Baurecht gibt es keine Verordnung für Flüchtlingsunterkünfte. Das Gesetz ordnet sie keiner konkreten Nutzungsart zu. Wie regelt man das?

Gildner: Die Reihenhäuser, die ich baue, sind als Wohngebäude der Gebäudeklasse zwei eingeordnet. Sie sind nicht höher als 7 Meter, maximal vier bis fünf Personen teilen sich Bad, Toilette und Küche und nicht mehr als zwei Personen ein Schlafzimmer.

DIE IMMOBILIE: Wie viele Flüchtlinge können untergebracht werden?

Gildner: Die rund 160 Quadratmeter großen Reihenhäuser teilen wir in jeweils drei Untereinheiten. 60 bis 65 Quadratmeter pro Einheit, zwei Zimmer. Somit ergeben sich bei sechs Häusern, die ich nebeneinander baue, bis zu 18 kleinteilige Einheiten für insgesamt 60 Personen.

DIE IMMOBILIE: Es gibt drei Kriterien des Wohnens: eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, welche ein Mindestmaß an Intimität voraussetzt, die Möglichkeit zur Eigengestaltung der Haushaltsführung und die Freiwilligkeit der Unterbringung. Asylbewerber aber werden zugeteilt.

Gildner: Das stimmt. Den dritten Punkt kann man mit einer Flüchtlingsunterkunft nicht erfüllen. Die Zuordnung zur Nutzungsart Wohnen liegt letztlich im Ermessen der Behörde und wenn man unschlüssig ist, bei der ständigen Rechtsprechung. Sie müssen sich sehr eng mit der Baubehörde abstimmen. Ich will in Zukunft ein Drittel an Asylbewerber, ein Drittel an anerkannte Flüchtlinge und ein Drittel an Personen mit geringem Einkommen vermieten. Das fördert sozialen Frieden in der Bevölkerung und deren Akzeptanz den Flüchtlingen gegenüber. Und geförderten Wohnungsbau mögen Lokalpolitiker und Behörden.

DIE IMMOBILIE: Nun muss es vor allem schnell gehen. Viele Flüchtlinge brauchen eine winterfeste Unterkunft. Lassen sich knappe Zeit und Qualität am Bau vereinen?

Gildner: Man muss schon etwas Zeit mitbringen. Aber die Bauzeit der Reihenhäuser beträgt nur rund sechs Monate im Vergleich zu Containerlösungen mit sechs bis neun Monaten Lieferzeit.

DIE IMMOBILIE: Muss man keine Abstriche bei der Qualität machen?

Gildner: Nein, als Investor kann ich nicht nur für zehn Jahre bauen, und dann reise ich ab. Ich gehe von einer technischen Nutzungsdauer der Gebäude von 100 Jahren aus. Die Reihenhäuser werden massiv Stein auf Stein gebaut und sind architektonisch von zeitloser Form. Im Anschluss an die Unterbringung von Asylbewerbern nach einer Sanierung können die Gebäude als Reihenhäuser oder kleinteilige Wohnungen genutzt werden. Weil wir Stahlbeton-Fertigdecken nutzen, haben wir nahezu keine tragenden Innenwände und maximale Flexibilität in der Raumaufteilung.

DIE IMMOBILIE: Ist die Umnutzung von Bestandsobjekten nicht sinnvoller, weil schneller?

Gildner: Nicht unbedingt. Ein Studentenwohnheim beispielsweise eignet sich super. Da müssen Sie nur einmal überstreichen und eventuell den Brandschutz auf Vordermann bringen. Aber bei einem Büro wird es schwierig. Da müssen Sie meistens noch sehr viele sanitäre Anlagen einbauen. Als Richtwert gilt: Pro zehn Betten muss es eine Dusche und Toilette geben. Und die Flucht- und Rettungswege sind in der Regel auch nicht auf so viele Menschen ausgelegt.

DIE IMMOBILIE: Sind Renditen von bis zu 20 Prozent für seriöse Geschäftsleute realistisch?

Gildner: Für die Umnutzung einer Bestandsimmobilie in ein Flüchtlingsheim kann es durchaus 20 Prozent pro Jahr geben. Wer selbst baut, kann mit 10 Prozent plus rechnen. Und wer beispielsweise mit mir investiert, bekommt 5 Prozent plus.

Das Gespräch führte Astrid Lipsky