Ein Haus auf Mallorca, ein Chalet in Kitzbühel oder ein Apartment in Florida ist für viele vermögende Familien längst Teil der Vermögensstrategie. Im Erbfall oder bei einer Schenkung wird aus diesem Vermögenswert aber schnell ein Komplexitätstreiber. Denn dann geht es nicht nur um die Immobilie selbst, sondern um die Frage, welches Recht gilt, welcher Staat besteuern darf und wie sich der Übergang praktisch umsetzen lässt.
Genau hier liegt das Problem. Viele Familien denken bei Nachfolge zunächst an ein deutsches Testament und an deutsche Freibeträge. Bei Auslandsimmobilien reicht das oft nicht aus. Mehrere Staaten können gleichzeitig Ansprüche erheben. Hinzu kommen unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe, abweichende Formvorgaben und praktische Hürden bei der Umschreibung oder Verwaltung. Was in Deutschland sauber geregelt scheint, kann im Ausland unvollständig oder sogar widersprüchlich wirken.
Warum Auslandsimmobilien besonders sensibel sind
Grenzüberschreitende Nachfolgefragen entstehen nicht erst dann, wenn die Familie ins Ausland zieht. Schon eine im Ausland belegene Immobilie reicht aus, um zusätzliche rechtliche und steuerliche Fragen auszulösen. Im europäischen Erbrecht spielt der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers eine zentrale Rolle. Unabhängig vom auf den Erbfall anwendbaren Erbrecht bleiben register-, sachen- und vollzugsrechtliche Anforderungen im Belegenheitsstaat häufig praktisch entscheidend. In der Praxis bedeutet das, dass Nachlassplanung und Vollzug oft nicht allein aus deutscher Sicht gedacht werden dürfen.
Hinzu kommt die steuerliche Seite. Deutschland knüpft die Erbschaft- und Schenkungsteuer unter anderem an den Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt der Beteiligten an. Der Belegenheitsstaat der Immobilie kann daneben ebenfalls besteuern. Gerade deshalb drohen Doppelbelastungen. Das wird häufig unterschätzt, auch weil Deutschland im Bereich der Erbschaftsteuer nur mit wenigen Staaten besondere Abkommen abgeschlossen hat. In vielen Fällen bleibt daher nur die Anrechnung ausländischer Steuer nach deutschem Recht, und auch diese greift nicht in jeder Konstellation gleich.
Haltestruktur und steuerliche Auswirkungen
Ein oft unterschätzter Aspekt ist die Haltestruktur der Auslandsimmobilie. Wird die Immobilie direkt gehalten oder über eine Gesellschaft? Die Wahl der Struktur hat erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung im In- und Ausland. So kann etwa die Einbindung einer ausländischen Gesellschaft zu einer anderen Besteuerung führen, sowohl im Hinblick auf die Erbschaft- und Schenkungsteuer als auch auf laufende Erträge und Veräußerungsgewinne. Auch die Anwendung von Doppelbesteuerungsabkommen und nationale Sonderregelungen hängen maßgeblich von der gewählten Struktur ab. Eine frühzeitige Analyse und Abstimmung ist daher unerlässlich.
Risiken und Fallstricke in der Praxis
Der häufigste Fehler ist nicht eine falsche Klausel im Testament, sondern das Ausbleiben einer abgestimmten Planung. Familien sehen die Auslandsimmobilie oft isoliert, obwohl sie Teil der gesamten Vermögensarchitektur ist. Dabei stellen sich früh Fragen, die später teuer werden können: Soll die Immobilie direkt gehalten werden oder über eine Gesellschaft? Ist eine vorweggenommene Übertragung sinnvoll? Passt die gewünschte Verteilung des Vermögens zu den Regeln im Belegenheitsstaat? Und reicht die vorhandene Liquidität, wenn im Erbfall kurzfristig Steuer fällig wird?
Besonders heikel sind Bewertungsfragen. Eine Immobilie kann in zwei Staaten nach unterschiedlichen Maßstäben bewertet werden. Schon dadurch kann die Steuerbelastung spürbar steigen. Auch Begünstigungen greifen nicht immer spiegelbildlich. Das Familienheim, vermietete Wohnimmobilien oder bestimmte Verschonungen können je nach Belegenheit und Struktur unterschiedlich behandelt werden. Selbst dort, wo das deutsche Recht Entlastungen vorsieht, ist immer zu prüfen, ob diese im konkreten Fall tatsächlich erreichbar sind.
5 Punkte, die bei Auslandsimmobilien früh geprüft werden sollten
1. Wer soll die Immobilie künftig erhalten und nutzen?
Eigentum, Nutzung und Kostenverantwortung sollten früh klar geregelt werden.2. Welches Erbrecht ist anwendbar und passt die vorhandene Nachfolgegestaltung dazu?
Gerade bei grenzüberschreitenden Fällen ist zu prüfen, ob Testament, Rechtswahl und lokale Anforderungen zusammenpassen.3. Welche steuerlichen Belastungen können in Deutschland und im Belegenheitsstaat entstehen?
Erbschaft- oder Schenkungsteuer, Bewertung und mögliche Anrechnung müssen im Zusammenspiel betrachtet werden.4. Ist die aktuelle Haltestruktur sinnvoll?
Direktes Eigentum und gesellschaftsrechtliche Strukturen führen oft zu sehr unterschiedlichen steuerlichen und praktischen Ergebnissen.5. Ist der Vollzug im Ernstfall tatsächlich umsetzbar?
Vollmachten, Registerunterlagen, Nachweise und Liquidität sollten so vorbereitet sein, dass der Übergang nicht an Formalien scheitert.
Was vermögende Familien früh klären sollten
Entscheidend ist zunächst ein ehrlicher Bestandscheck. Wer soll die Immobilie später erhalten, wer soll sie nutzen und wer trägt laufende Kosten, Verwaltung und mögliche Steuerlasten? Gerade Ferienimmobilien sind emotional aufgeladen. In der Beratung zeigt sich oft, dass der eigentliche Konflikt nicht im Steuerrecht liegt, sondern in ungeklärten Erwartungen innerhalb der Familie. Steuerlich gute Lösungen scheitern häufig daran, dass Nutzung, Finanzierung und Entscheidungsbefugnisse nicht mitgedacht wurden.
Ebenso wichtig ist die Abstimmung der Dokumente. Ein deutsches Testament, eine Vollmacht und die erbrechtlichen Vorgaben im Ausland müssen zusammenpassen. Sonst drohen Verzögerungen im Erbfall, etwa weil Nachweise fehlen, Formvorgaben nicht erfüllt sind oder lokale Register anders arbeiten als in Deutschland. Wer Vermögen über Grenzen hinweg übertragen will, braucht deshalb keine möglichst komplizierte Konstruktion, sondern vor allem Klarheit, Dokumentation und einen belastbaren Umsetzungsplan.
Praxisorientierte Einordnung und Handlungsperspektiven
Viele Probleme lassen sich deutlich entschärfen, wenn die Planung früh beginnt. Das kann eine Schenkung zu Lebzeiten sein, eine klare Nutzungsregelung innerhalb der Familie oder eine angepasste Haltestruktur. Ebenso kann eine Rechtswahl sinnvoll sein, wenn dadurch mehr Einheitlichkeit in die Nachfolge kommt. Entscheidend ist aber immer der konkrete Fall. Standardlösungen sind bei Auslandsimmobilien besonders gefährlich, weil sie die ausländische Perspektive oft nicht ausreichend abbilden.
Empfehlenswert ist die Einbeziehung von Experten mit Kenntnissen im internationalen Erb- und Steuerrecht sowie die Nutzung von Gestaltungsspielräumen, etwa durch steueroptimierte Übertragungen und rechtssichere Dokumentation.
Gestalten statt vererben
Auslandsimmobilien wirken im Portfolio oft attraktiv und stabil. In der Nachfolge sind sie jedoch ein Vermögenswert mit besonderem Abstimmungsbedarf. Wer nur auf das deutsche Testament schaut, plant zu kurz. Erst das Zusammenspiel von Erbrecht, Steuerrecht, Bewertung, Familieninteressen und praktischer Umsetzbarkeit schafft eine tragfähige Lösung. Für vermögende Familien gilt daher mehr denn je: Nicht die Immobilie ist das eigentliche Thema, sondern die Qualität der Vorbereitung.
Über die Autoren:
Benjamin Cortez ist Steuerberater und Partner, Ilka Sussek ist Managerin bei der Kanzlei Schlecht und Partner mit Standorten in Stuttgart, München und Nürnberg. Schwerpunkte der Kanzlei liegen in den Bereichen der Unternehmensnachfolge, der privaten Vermögensnachfolge, dem Internationalen Steuerrecht und der Transaktionsberatung.