Ausgebucht Hotelfonds: Wer was in der Pipeline hat

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Hotels an deutschen Standorten sind gefragt wie lange nicht mehr. 2015 lag das Transaktionsvolumen nach Angaben des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle bei 4,4 Milliarden Euro, 46 Prozent über dem Vorjahr. Die Preise sind quer durch alle Sterne-Kategorien deutlich gestiegen. Doch die Nachfrage ist bei recht knappem Angebot nach wie vor hoch. Das macht es auch für Fondsanbieter immer schwieriger, attraktive Häuser zu finden. Dementsprechend wenige Produkte sind derzeit im Angebot.

Neben dem Westinvest-Fonds gibt es nur noch einen weiteren offenen Spezialfonds und einen geschlossenen Fonds auf dem Markt. Der Keystone Hospitality Fund wird von der Luxemburger Investment Solutions gemanagt, die wiederum von der Schweizer Horwath HTL beraten wird. HTL steht für Hotel, Tourism und Leisure, zu Deutsch: Hotel, Tourismus und Freizeit. Mit 50 Büros in 39 Ländern ist die bereits vor 100 Jahren gegründete Firma die weltweit größte Unternehmensberatung für die Hotellerie. Schwerpunkt des Fonds sind Business- und Economy-Hotels im Drei- bis Vier-Sterne-Segment. „Die Hotels sollen eine Bruttoanfangsrendite von mindestens 6 Prozent erwirtschaften“, so Heinz Wehrle aus dem fünfköpfigen Management-Team von Horwath. Er ist Diplom-Hotelier und hat 38 Jahre Erfahrung im Segment. Insgesamt rechnet Keystone mit einer Bruttorendite von 7 Prozent pro Jahr. 300 Millionen Euro will die Gesellschaft bei den Investoren einsammeln. Da bis zu 50 Prozent Fremdkapital auf jede Immobilie aufgenommen werden kann, liegt das investierbare Volumen insgesamt bei 600 Millionen Euro. Das erste Closing ist in der zweiten Jahreshälfte geplant. Die Laufzeit des Fonds beträgt zehn Jahre.

Commerz Real hat von der Aufsichtsbehörde Bafin jüngst die Zulassung für den Commerz Real Institutional Hotel Fund als offenen Spezialfonds bekommen. Wann das erste Closing erfolgt, steht noch nicht fest. Manager Dirk Schuldes, Bereichsleiter Hospitality, arbeitet seit rund 20 Jahren im Konzern. Bereits bei der Eurohypo, dann Frankfurter Hypothekenbank, hat er Hotels auf der Fremdkapitalseite finanziert. Nun stellt er ein gemischtes Portfolio quer durch alle Sterne zusammen. Schuldes: „Von Budget bis Luxus wird alles dabei sein.“ Unter den Standorten finden sich neben den Top 7 auch Städte wie Augsburg, Nürnberg oder Mannheim. Doch Lage allein reicht nicht. „Der Betreibervertrag ist der Knackpunkt bei jeder Hoteltransaktion“, so Schuldes. Zwar verbietet das Investmentgesetz Managementverträge, bei denen der Investor abhängig ist von der Ertragslage des Betreibers. Doch auch die erlaubten Pachtverträge, die regelmäßige Einnahmen weitgehend unbeeinflusst von der Wirtschaftlichkeit des jeweiligen Hotels sicherstellen sollen, bieten nur eine Scheinsicherheit.