Steuerliches Haftungsrisiko
Die spanische Steuer wird auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet. Handelt es sich bei der Immobiliengesellschaft nicht um eine S.L., sondern um eine deutsche GmbH, so ist zusätzlich zu beachten, dass diese beim Fehlen eines Mietvertrages sowohl in Spanien als auch in Deutschland einen fiktiven Ertrag aus der Überlassung der Immobilie zu versteuern hat. Der Grund ist, dass für eine deutsche GmbH in Spanien andere steuerliche Regelungen gelten als für eine spanische S.L.
In jedem Fall ist beim Erwerb einer bestehenden spanischen Immobiliengesellschaft zu prüfen, ob diese in der Vergangenheit ihre steuerlichen Pflichten erfüllt hat, da andernfalls ein steuerliches Haftungsrisiko miterworben wird.
Sollten Sie oder einer Ihrer Klienten in der glücklichen Lage sein, bereits eine Ferienimmobilie auf Mallorca Ihr Eigen zu nennen, empfiehlt es sich zu überprüfen, ob die sich daraus ergebenden steuerlichen Angelegenheiten in Spanien wohlgeordnet sind. Hier sind zwei Ereignisse zu nennen, die die Aufmerksamkeit der Finanzbehörden in Spanien und Deutschland derzeit verstärkt auf die Besteuerung dieser Immobilien lenken.
Zunächst trat am 1. Januar 2013 ein neues Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland in Kraft. Erst seitdem kann Spanien auch gegenüber Deutschen die Eigennutzung der in Spanien gelegenen Immobilie besteuern. Deshalb werden diese Fälle durch die spanische Finanzverwaltung vermehrt aufgegriffen.
Deutschland hat mit dem Inkrafttreten des Doppelbesteuerungsabkommens einen Teil seines Besteuerungsrechts an den spanischen Immobiliengesellschaften an Spanien abgetreten.
Keine Lappalie
Damit haben in Deutschland ansässige Gesellschafter einen fiktiven Veräußerungsgewinn auf ihren Anteil an der spanischen Immobiliengesellschaft erzielt, der in Deutschland der Einkommensteuer unterliegt. Diese Einkommensteuer ist zwar, sofern die Anteile an der Gesellschaft nicht veräußert werden, von Gesetz wegen zinslos gestundet, sie war allerdings zu erklären. Da dies in einer Vielzahl der uns bekannten Fälle nicht erfolgt ist, sind die deutschen Finanzbehörden derzeit dabei, diese Fälle aufzugreifen.
Ein weiterer Grund für die Aufmerksamkeit der deutschen Finanzbehörden ist, dass das oberste deutsche Steuergericht, der Bundesfinanzhof, im Jahr 2013 bestätigt hat, dass es in Deutschland zu einer Besteuerung kommt, sofern der die Immobilie nutzende Gesellschafter mit der spanischen Immobiliengesellschaft keinen fremdüblichen Mietvertrag abgeschlossen hat.
Sei es, dass Sie in Spanien eine Immobilie erwerben wollen, sei es, dass Sie bereits eine Immobilie in Spanien besitzen: In jedem Fall muss durch die Einschaltung von Steuerberatern in Spanien und Deutschland sichergestellt werden, dass die geltenden steuerlichen Regeln in beiden Ländern eingehalten werden.
Dies umso mehr, wenn Sie eine wertvolle Ferienimmobilie Ihr Eigen nennen, da der deutsche Bundesgerichtshof erst kürzlich entschieden hat, dass schon bei einer Steuerhinterziehung von mehr als 50.000 Euro ein besonders schwerer Fall vorliegt, der mit Freiheitsstrafe zu ahnden ist.
Über die Autoren:
Sven Oberle leitet seit 2015 die Tax-Praxisgruppe Private Clients der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY. Sein Team berät Mittelständler, vermögende Privatpersonen und Family Offices in Steuerangelegenheiten. Vor seiner Zeit bei EY war der 46-Jährige jahrelang für eine andere der Big-Four-Gesellschaften, Deloitte, tätig.
Jörgchristian Klette ist seit April 2015 im Bereich Private Client Services Tax bei EY tätig. Wie Oberle berät er Mittelständler, vermögende Privatpersonen und Family Offices in deutschen und internationalen Steuerangelegenheiten. Seit 1997 ist er im Bereich der Steuerberatung bei Big-Four Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in Frankfurt tätig.