Aufarbeitung der Altfälle Warum man jetzt die Finca-Besteuerung überprüfen sollte

Sven Oberle (li.) und Jörgchristian Klette von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY

Sven Oberle (li.) und Jörgchristian Klette von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY

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Andere Länder, andere Sitten: Das gilt insbesondere für in Spanien gelegene Immobilien. Beim Kauf einer Ferienimmobilie auf Mallorca ist gerade in Zeiten des automatischen Informationsaustauschs der Steuerdaten darauf zu achten, dass die spanischen Steuergesetze beherzigt werden. Sofern der Immobilieneigentümer in Deutschland seinen Hauptwohnsitz hat, natürlich auch die deutschen.

Eine Person mit steuerlichem Hauptwohnsitz in Deutschland, die auf Mallorca eine Ferienimmobilie zur eigenen Nutzung erwirbt und unterhält, sollte die grundlegenden steuerlichen Regeln kennen. Insbesondere, da die Finanzbehörden in Spanien und Deutschland das Thema aufgreifen.

Finanzbehörden prüfen Altfälle

Zunächst gilt es, die Vermögensteuer sowie die pauschale Einkommensteuer Spaniens zu beachten. Die Vermögensteuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Von dem Wert der Immobilie sind in direktem Zusammenhang stehende Schulden abzuziehen. Es kann daher sinnvoll sein, zum Erwerb der Immobilie ein Darlehen aufzunehmen, um den für die Vermögensteuer anzusetzenden Wert zu mindern.

Die pauschale Einkommensteuer ist auf den Nutzungswert der Immobilie zu entrichten. Dieser ermittelt sich nach dem von der Gemeinde ermittelten Katasterwert der Immobilie. Bei der Einkommenssteuer für Auslandsansässige unbedingt zu beachten ist, dass sie unaufgefordert erklärt werden muss.

Geschieht das nicht, fordert das spanische Finanzamt in der Regel auch keine Steuererklärung an. Müssen die Erklärung und die Zahlung später nachgeholt werden, drohen Strafzuschläge von 50 Prozent bis zu 150 Prozent der fälligen Steuer.

In Deutschland lebende Eigentümer einer spanischen Immobilie müssen des Weiteren die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer beachten. Diese wird im Todes- oder Schenkungsfall auf die in Deutschland ebenfalls zu erhebende Erbschaft- oder Schenkungsteuer angerechnet, sodass es nicht zu einer Doppelbesteuerung kommt.



Wie bei der Vermögensteuer wird das für den Erwerb der Immobilie aufgenommene Darlehen vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen und mindert die spanische Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

Beim Immobilienkauf im Ausland werden häufig Gestaltungen über eine Kapitalgesellschaft gewählt. In Spanien ist das die Sociedad Limitada (S.L.). Wichtig ist, dass es sich bei der S.L. um eine juristische Person handelt. Aus steuerlichen Gründen müssen alle Geschäfte, die zwischen der S.L. und den Gesellschaftern der S.L. abgeschlossen werden, dem Fremdvergleich standhalten.

Dies gilt besonders für die Nutzung der Immobilie durch den Gesellschafter oder ihm nahestehende Personen. So ist zur Vermeidung von ungewollten steuerlichen Konsequenzen in Spanien und Deutschland ein Mietvertrag abzuschließen.

Zudem muss die S.L. in Spanien ihren Steuererklärungspflichten nachkommen. Wird kein Mietvertrag zwischen der S.L. und dem Nutzer der Immobilie abgeschlossen, so hat der Gesellschafter den Wert der unentgeltlichen Überlassung der Immobilie durch die S.L. in Spanien zu versteuern. Diese Steuer ist von der S.L. einzubehalten. In Deutschland ist der Wert für die unentgeltliche Nutzung der Immobilie als verdeckte Gewinnausschüttung beim Gesellschafter zu berücksichtigen.