Asset-Klasse Immobilie „Dieses Umfeld ist genau richtig für Immobilienaktien“

Roelf Groeneveld ist Client-Portfoliomanager des NN European Real Estate Fund | © NN Investment Partners

Roelf Groeneveld ist Client-Portfoliomanager des NN European Real Estate Fund Foto: NN Investment Partners

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An den europäischen Aktienmärkten ging es in diesem Jahr hoch und wieder runter. Wie sah es bei den Immobilienaktien aus?

Roelf Groeneveld: Europäische Immobilienaktien sind in diesem Jahr bis Ende September rund 13 Prozent im Plus, und damit deutlich besser als globale Immobilienaktien, die lediglich 4 Prozent zulegten. Der breite globale Aktienmarkt schaffte sogar nur 2 Prozent.

Warum sieht es in Europa so gut aus?

Groeneveld: In der guten Entwicklung der europäischen Immobilienaktien spiegelt sich das wirtschaftliche Umfeld wider. Die Europäische Zentralbank liefert monetäre Unterstützung, die Zinsen sind niedrig, die Wirtschaft erholt sich, wenn auch nur ein wenig. Dieses Umfeld ist genau richtig für Immobilienaktien. Die Zinskosten der Unternehmen sind gering, und es ist für sie einfacher geworden, sich zu finanzieren, vor allem über den Kapitalmarkt.

Sind Immobilienaktien eher Aktie oder eher Immobilie?

Groeneveld: Kurzfristig bestimmt das Sentiment am Markt die Entwicklung, und sie sind volatil wie andere Aktien auch. Studien zeigen jedoch, dass längerfristig die Korrelation zwischen Immobilienaktie und Immobilie fast eins zu eins ist. Der Vorteil der Immobilienaktien gegenüber dem Direktinvestment ist die stete Handelbarkeit, Investoren können sich bei Bedarf schnell von dem Investment trennen.

Sehen Sie in der jetzigen Niedrigzinsphase Immobilienaktienfonds als eine Alternative zu Anleihefonds?

Groeneveld: Absolut. Investoren scheinen europäische Immobilienaktien als sicheren Hafen zu sehen. Außerdem liefern die Aktien attraktive Dividenden von etwa 3 Prozent. Diese sind ein guter Ersatz für Zinsen und ein Puffer gegen Kursverluste. In diesem Quartal haben wieder Unternehmen ihre Dividenden erhöht. Steigende Mieten machen dies möglich.

Wer sind die Investoren?

Groeneveld: Es sind einerseits lokale, private Investoren. Wir hatten in letzter Zeit in unserem europäischen Immobilienaktienfonds aber auch beachtliche Zuflüsse von japanischen Privatinvestoren.

Andererseits kaufen sich institutionelle Investoren in die Unternehmen ein und treiben die Preise nach oben. Diese kommen nicht nur aus Europa, sondern aus aller Welt. Auf der Suche nach Rendite akzeptieren sie relativ niedrige Renditen. Bislang war die fehlende Liquidität in Europa für viele ein Problem. Durch die Konsolidierung im Markt sind einige größere Unternehmen entstanden, und die Liquidität im Markt hat deutlich zugenommen.

Das dürfte dem NN (L) European Real Estate zu Gute kommen. Wo investiert der Fonds?

Groeneveld: Der Fonds kann in Immobilienunternehmen aus ganz Europa investieren, auch aus Osteuropa, zum Beispiel aus Polen, Tschechien oder der Türkei. Allerdings sind wir dort zurzeit gar nicht investiert, da wir kaum Chancen sehen. Es gibt dort zwar ganz gute Firmen, die Anleger haben aber kein Interesse, das Vertrauen fehlt. Wir konzentrieren uns auf Westeuropa.

Und welche Länder bevorzugen Sie dort?

Groeneveld: Die Benelux-Länder sehen wir eher vorsichtig. Die Leerstände dort sind immer noch hoch, die Märkte schwierig. Für Spanien sind wir deutlich zuversichtlicher. Hier sind neue Gesellschaften an den Markt gekommen. Ein Beispiel ist Merlin Properties. Auch viele große ausländische Investoren sind sehr an spanischen Unternehmen interessiert. Im Großen und Ganzen sind wir bei den Ländern jedoch neutral zur Benchmark aufgestellt. Wir halten Länder- und damit auch Währungswetten für zu riskant. Stattdessen setzen wir lieber gezielt auf bestimmte Cluster.

Was meinen Sie mit Clustern?

Groeneveld: Der Cluster-Ansatz, den wir bereits seit 2004 erfolgreich umsetzen, ist das Besondere an unserem Fonds. Wir segmentieren den Index in Gruppen, die Unternehmen aus den jeweiligen Ländern mit ähnlichen Merkmalen enthalten und daher ähnlich auf bestimmte Marktentwicklungen reagieren. In Deutschland haben wir zum Beispiel zwei solcher Cluster ausgemacht: Wohn- und Handelsimmobilien. In Großbritannien sind es vier.

Entsprechend unserer Markteinschätzung entscheiden wir, welches Cluster wir in einem Land besonders stark gewichten und welches eher schwächer. Zum Beispiel gehört derzeit das Cluster Büro Stockholm zu unseren größten Übergewichtungen, das Cluster Büro Schweden landesweit zu unseren größten Untergewichtungen. Aus jedem Cluster wählen wir dann meist nur die beste Aktie aus. Daher haben wir ein sehr konzentriertes Portfolio von aktuell nur 21 Aktien, das wir aber dennoch als sehr breit gestreut einschätzen.

Wie ist Ihr Ausblick für europäische Immobilienaktien?

Groeneveld: Sehr positiv. Es sind vor allem drei Faktoren entscheidend: Wirtschaftswachstum, Arbeitslosigkeit und Finanzierungskosten. Die europäische Wirtschaft ist auf dem Weg der Erholung, auch wenn diese sich relativ langsam vollzieht. Die Arbeitslosenzahlen sind bereits rückläufig und dürften weiter sinken. Und die Zinsen in Europa werden unserer Ansicht nach noch lange niedrig bleiben.

Unternehmen mit einem starken Management haben in diesem Umfeld gute Chancen, sich vom Markt abzusetzen. Dabei ist es wichtig, dass sie ihren Immobilienbestand aktiv managen, ihre Netzwerke und die vorteilhaften Kapitalmärkte optimal nutzen. Und sie sollten ihre Schulden niedrig halten. Denn eine Schuldenblase ist das Hauptrisiko, das wir zurzeit für den Markt sehen.