Asset-Klasse Hotel Über die Bettkante hinaus

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Hotels müssen sich den Veränderungen der Gesellschaft anpassen – und Investoren auch, wenn sie mit der Zimmervermietung langfristig Rendite erzielen wollen. „Wer sich ausruht, hat angesichts der rasanten Entwicklungen schon verloren“, sagt GBI-Vorstand Reiner Nittka. Der Berliner Projektentwickler setzt Hotelkonzepte um und verkauft sie an institutionelle Investoren. „Wer hätte vor ein paar Jahren gedacht, dass die Hotelgäste heute quasi ihr eigenes Fernsehprogramm mitbringen und ein Hotel extrem punkten kann, wenn es beim Streaming alle Möglichkeiten bietet.“ Multimedia statt Flatscreen. Das Telefon bringt der Gast inzwischen auch selbst mit. Die Zimmergröße spielt bei der Entscheidung für ein Hotel immer seltener eine Rolle. Komfort, Design und Technik werden immer wichtiger. „Früher gab es den typischen Geschäftsreisenden, der im 3- oder 4-Sterne-Markenhotel abstieg. Heute trifft sich im Hotel die Welt, generationenübergreifend, Individual und Pauschalreisende, Business oder Leisure“, so Nittka. „Und nicht mehr nur zur Übernachtung. Hochwertig und dennoch bezahlbar sind die neuen Konzepte mit ihren Chill-Zonen und Working-Areas. Die Gäste fühlen sich wahlweise wie zu Hause, im Office oder im Meeting.“

Auf dem Hotelmarkt findet ein massiver Strukturwandel statt. Privat geführte, mittelständische Hotels mit austauschbarem Angebot verschwinden. Internationale Hotelketten strömen nach Deutschland mit standardisierten, wettbewerbsfähigen Konzepten und Marken. Etwa 13.000 Hotels plus 7.000 Hotels garni gibt es in Deutschland, „rund die Hälfte davon haben unter 50 Zimmer. Der Markt wird also noch sehr von Privathotels bestimmt“, sagt Axel Gruner, Professor für Hospitality Management an der Hochschule München. Mit seiner Firma Tourism, Consulting & Training revitalisiert er gastgewerbliche Betriebe. „Die Vapianisierung des Markts, also die Verdrängung von Privathotels durch Ketten, ist in vollem Gange: Obwohl der Anteil an Häusern noch relativ gering ist, entfällt inzwischen deutlich mehr als die Hälfte der Umsätze auf Ketten“, ergänzt Gruners Professorenkollege Burkhard von Freyberg, der zudem geschäftsführender Gesellschafter der Hotelberatung Zarges von Freyberg Hotel Consulting ist. Vorteil der Ketten: Sie sind wettbewerbsfähiger und können auf Veränderungen schneller reagieren. „Ob es in Deutschland kettenbetriebszahlenseitig einmal amerikanische Verhältnisse geben wird, bezweifle ich allerdings. Wenngleich sicherlich deutlich mehr internationale Ketten den Markt mitbestimmen werden“, so von Freyberg.