Krise der geschlossenen Fonds "Anleger wissen oft nichts von den Risiken im Portfolio"

Erwin Bengler

Erwin Bengler

Kunden sollten sich nicht nur beim Kauf neuer Beteiligungsangebote zurückhalten. Häufig ist es auch besser, bestehende Engagements zu verkaufen – selbst mit Verlust, da schlimmstenfalls ohnehin ein Totalverlust droht.

Bei vielen der von uns analysierten geschlossenen Immobilienfonds drohen in den kommenden Jahren eine Rückzahlung der bereits erhaltenen Ausschüttungen oder gar ein Totalverlust. Die in den Zeichnungsprospekten genannten optimistischen Renditeversprechungen erweisen sich immer öfter als Fata Morgana. Oft werden Fonds zu hohe Kosten aufgebürdet oder es fehlt schlichtweg an Aussichten auf eine positive wirtschaftliche Entwicklung.

Zudem werden die Zeichner von ins Strudeln geratenen geschlossenen Fonds immer häufiger aufgefordert, bereits erhaltene Ausschüttungen zurückzuzahlen. Und das oft verbunden mit dem Warnhinweis, dass bei Weigerung die Insolvenz drohe und spätestens dann der Insolvenzverwalter einen Rückzahlungsanspruch geltend machen werde. Immer mehr Anleger schreckt ein Investment in geschlossene Fonds ab. Die geschlossenen Fonds werden damit allmählich zur aussterbenden Spezies.

Anleger wissen oft nichts von den Risiken im Portfolio

Viele betroffene Anleger wissen oft nichts von den immensen Risiken in ihrem Portfolio. Ein Fondszeichner lässt sich mit dem Verweis auf prognostizierte und tatsächliche Ausschüttungen zwar beeindrucken. Entscheidend für die Erfolgsbilanz sind aber Ausschüttungen aus real erwirtschafteten Gewinnen durch das Investitionsobjekt und deren langfristiger Werterhalt. Diese entstehen, wenn etwa die Mieterstruktur solide ist, der Cashflow neben den Ausschüttungen auch die planmäßige Bedienung der Tilgungsverpflichtungen ermöglicht und auch Rücklagenbildungen für immer wieder notwendige Instandhaltungen erlaubt.

Wichtig für eine fundierte Bewertung ist auch die Fortführungsprognose. Dazu recherchieren wir unter zahlreichen Gesichtspunkten das Investitionsgut sowie das Marktumfeld: Hat sich beispielsweise bei einem Gewerbeobjekt die Mieterstruktur geändert? Sind Infrastrukturmaßnahmen geplant? Wie sieht das aktuelle Mietniveau aus? Wie hoch ist die Leerstandsquote am Standort? Oder hat das Management Verluste, etwa durch Währungsverschiebungen, schon realisiert?

Auch Haftungsrisiken und gegebenenfalls bestehende Rückabwicklungsansprüche untersuchen wir. Keinesfalls sollen die Zeichner die Entwicklung ihrer Beteiligungen tatenlos verfolgen. Besser ist es, rechtzeitig zu prüfen, ob im Einzelfall Schadensersatzansprüche vorliegen, die zu einer Rückforderung der geleisteten Einlage einschließlich einer Lösung von der Fondsbeteiligung berechtigen.

Regulatorische Vorschriften reichen nicht aus

Gemäß der seit 1. Juni 2012 geltenden Novelle des Finanzanlagevermittler- und Vermögensanlagerechts gelten Anteile an geschlossenen Fonds als Finanzinstrumente im Sinne des Kreditwesen- und Wertpapierhandelsgesetzes. Berater müssen in einem sogenannten Vermögensanlage-Informationsblatt die Anleger über Risiken, Kosten und die Höhe der geflossenen Vermittlerprovisionen informieren. Diese Regulierungen gelten aber nur für nach dem 1. Juni 2012 initiierte Fonds.

Das reicht nicht. Vor der Kaufentscheidung sollten die Beteiligungsangebote von einem Honorarberater analysiert werden, anschließend sind eine permanente Überwachung sowie ein aktives Beteiligungs-Management erforderlich.

Zum Autoren: Erwin Bengler ist Direktor Wealth Management der Quirin Bank und gleichzeitig Spezialist für die Analyse geschlossener Fonds. Die Quirin Bank analysiert zusammen mit dem Seppelfricke Family Office laufend geschlossene Fonds in Bezug auf ihre tatsächliche Lage. Dabei begutachten sie unter anderem auch der aktuellen Substanzwert, die historische Rendite und die für die Restlaufzeit zu erwartende Rendite.