Geschlossener Publikums-AIF Anleger können in Bezirksrathaus in Köln investieren

Markus Eschner

Markus Eschner: Für den Geschäftsführer der Paribus Kapitalverwaltungsgesellschaft war es wichtig, Altgesellschaftern eine Wahlmöglichkeit zu bieten Foto: Paribus

Die Paribus Kapitalverwaltungsgesellschaft startet den Vertrieb für ihren geschlossenen Publikums-AIF Paribus Bezirksrathaus Köln. Anleger können sich damit an einem Büro- und Verwaltungsgebäude beteiligen, das langfristig an die Stadt Köln vermietet ist. Der stiftungsgeeignete Fonds hat eine geplante Laufzeit von zwölf Jahren. Die prognostizierten Auszahlungen liegen fast durchgehend bei 3,75 Prozent bis 4 Prozent jährlich. Für den Fonds hat die Paribus-Gruppe einen bereits im Jahr 2010 von FHH Fondshaus Hamburg aufgelegten geschlossenen Fonds in ein reguliertes alternatives Investmentvermögen (AIF) überführt.

Das im Jahr 1999 erbaute Büro- und Verwaltungsgebäude im Kölner Verwaltungsbezirk Nippes wurde in Abstimmung mit der Stadt Köln geplant und entwickelt. Die Immobilie umfasst neben den Räumlichkeiten für den öffentlichen Rathausbetrieb auch Räume für die Stadtteilbibliothek, Abgeordnetenbüros sowie die Volkshochschule. Der seinerzeit über eine Laufzeit von 30 Jahren geschlossene Mietvertrag hat noch eine Laufzeit bis zum November 2029.

Die Immobilie des neuen Publikums-AIF stammt aus dem geschlossenen Fonds FHH Immobilienfonds Bezirksrathaus Köln, der im Jahr 2010 von FHH Fondshaus Hamburg (später Immobilienwerte Hamburg) nach damaligem Recht aufgelegt wurde. Mit der Übernahme der Immobilienwerte Hamburg durch die Paribus-Gruppe im Jahr 2015 hat die Unternehmensgruppe auch das Assetmanagement für diesen Fonds übernommen.

Zum Jahresanfang 2021 hat Paribus die Fondsgesellschaft in ein reguliertes alternatives Investmentvermögen (AIF) überführt, das den Regeln des neuen Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) unterliegt. „Mit der Umwandlung in einen geschlossenen Publikums-AIF nach neuem Recht und der geplanten Kapitalerhöhung wollen wir die Beteiligung neuen Anlegern zugänglich machen. Dabei war es uns wichtig, die Interessen der Altgesellschafter zu wahren und ihnen eine Wahlmöglichkeit zu bieten“, erklärt Markus Eschner, Geschäftsführer der Paribus Kapitalverwaltungsgesellschaft.

Die Altgesellschafter hatten zum einen die Möglichkeit, ihre Beteiligung – überwiegend nach über 10-jähriger Haltedauer – zu kündigen und gegen Zahlung eines Abfindungsguthabens in Höhe des Verkehrswertes ihrer Beteiligung auszuscheiden. Der Verkehrswert wurde anhand des Durchschnittswerts zweier Gutachten für die Immobilie ermittelt. Alternativ konnten die Altanleger in der Investmentgesellschaft verbleiben und eine einmalige Sonderentnahme in Höhe ihres ursprünglichen Beteiligungsbetrages vereinnahmen.


In beiden Fällen partizipieren die Anleger an der Wertsteigerung der Immobilie. Den in der Gesellschaft verbleibenden Anlegern wurde zudem im Rahmen der geplanten Kapitalerhöhung ein Bezugsrecht angeboten. Von dem Bezugsrecht haben die verbliebenen Anleger regen Gebrauch gemacht.

Neben dem Eigenkapital wird mit Einbringung der Immobilie in den neuen Publikums-AIF auch das Fremdkapital neu strukturiert. Geplant ist die Einwerbung von Kommanditkapital in Höhe von 31 Millionen Euro, das Fremdkapital soll 26,3 Millionen Euro betragen. Das neu eingebrachte Gesamtkapital inklusive Ausgabeaufschlag liegt damit voraussichtlich bei 58,85 Millionen Euro. Die Zeichnungsfrist für den neuen Fonds läuft bis zum 31. Dezember 2021. Die geplante Laufzeit des Fonds ist auf zwölf Jahre bis zum 31. Dezember 2033 angelegt. Mit Zustimmung der Gesellschafter ist eine Verlängerung der Laufzeit um maximal vier Jahre möglich.

Die Mindestbeteiligung beträgt 20.000 Euro zuzüglich bis zu fünf Prozent Ausgabeaufschlag. Der Fonds wurde auf die speziellen Anforderungen von Stiftungen hin konzipiert und eignet sich daher insbesondere für Anleger und Investoren, die einen stiftungsähnlichen Anlagehorizont und eine defensive Auszahlungserwartung haben. „Die erweiterte jährliche Berichterstattung unseres Fonds beispielsweise unterstützt diese bei der Erfüllung ihrer Berichtspflichten. Darüber hinaus kommt unser Ansatz, nachhaltige und regelmäßige Auszahlungen aus erwirtschafteten Überschüssen zu leisten und gleichzeitig angemessene Reserven aufzubauen, dem Denken und Handeln von Stiftungen entgegen“, so Eschner.

Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss liegt für neue Investoren bei 144 Prozent. Die Prognoserechnung geht dabei von einer Weitervermietung nach dem Auslaufen des aktuellen Mietvertrags zur zuletzt geltenden Miethöhe und einem prognostizierten Verkaufsfaktor von 19,2 aus. Für das Jahr 2029 ist zudem der einmalige Ausfall der Auszahlung berücksichtigt, da im Zusammenhang mit der dann etwaig anstehenden Neuvermietung eine umfangreichere Revitalisierung zu erwarten ist.

Die Mietfläche im Erdgeschoss und in den sechs Obergeschossen des Büro- und Verwaltungsgebäudes beträgt rund 14.280 Quadratmeter. Im Untergeschoss stehen rund 665 Quadratmeter zur Verfügung, darunter 156 Pkw-Tiefgaragenstellplätze. Für den Zeitraum 2021 bis 2029 sind  Revitalisierungsmaßnahmen und über die komplette Fondslaufzeit Instandhaltungsmaßnahmen budgetiert. Darüber hinaus ist ein zusätzliches jährliches Budget eingeplant, um die Immobilie schrittweise an Umweltstandards anzupassen. Eine erste Maßnahme sieht vor, CO2-Zertifikate im Gegenwert des Energieverbrauchs zu erwerben, um schon kurzfristig den ökologischen Fußabdruck der Immobilie neutral zu gestalten, sofern keine Investition in die Immobilie vorgenommen werden kann.