Analyse von Commerzbank Research Steigende Spannung am Immobilienmarkt

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Wie lange geht dies noch gut?

Der wichtigste Treiber für den Preisboom ist ohne Frage die expansive Geldpolitik der EZB, an der sich auf absehbare Zeit nichts ändern wird. Allerdings heißt dies nicht, dass erst bei einem markanten Kurswechsel der EZB und deshalb deutlich steigenden Zinsen das Risiko zunimmt. Dies zeigt ein Blick auf die USA. Im Rückblick begannen dort die Probleme im Jahr 2003, als die Zinsen nicht mehr wie  zuvor fielen, die die Preise aber ungebremst weiter stiegen. Denn ab diesem Zeitpunkt wurden die steigenden Preise aus Sicht der Käufer nicht mehr wie zuvor durch fallende Zinsen ausgeglichen. Der sich bis dahin trotz steigender Häuserpreise seitwärts bewegende sogenannte Erschwinglichkeits-Indikator begann zu fallen, Häuser waren für die privaten Haushalte also schwerer zu finanzieren (Grafik 4). Dies ließ die Preise nicht sofort einbrechen, aber die Spannungen am Markt nahmen ab dann zu. Verstärkt wurde diese Tendenz 2005, als die Zinsen zu steigen begannen und der Affordability-Index weiter fiel.

In Deutschland haben die sich aus der Finanzierung eines Hauskaufs ergebenden Belastungen bis Anfang 2015 verringert, da der starke Zinsverfall und die steigenden Einkommen den Anstieg der Häuserpreise mehr als ausgeglichen hat. Seitdem hat der Anstieg der Häuserpreise eher noch einmal an Tempo gewonnen, aber die Zinsen sind nicht mehr gefallen, so dass Häuser allmählich weniger erschwinglich werden (Grafik 5). Nach unserem selbst berechneten Index –  der nicht  1:1 mit dem US-Index vergleichbar ist – sind die Finanzierungskosten eines durchschnittlichen Hauses im Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen eines privaten Haushaltes zwar immer noch deutlich niedriger als zu Beginn des Häuserpreisanstiegs im Jahr 2009. Aber da kaum mehr mit einem deutlichen weiteren Rückgang der Zinsen zu rechnen ist, dürfte sich diese aus Sicht des Häusermarktes ungünstige Tendenz fortsetzen, solange die Preise so stark steigen wie derzeit.

Die Spannungen am Häusermarkt nehmen also eher zu, wenn auch von einem eher geringen Niveau aus. Sollte die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen – wie von Commerzbank Research erwartet – im Verlauf des nächsten Jahres sogar allmählich steigen und die Hypothekenzinsen ihnen folgen, würde sich diese Tendenz noch verstärken. Auch wenn das Platzen einer Blase kaum zu prognostizieren ist: Es gibt zumindest Anzeichen, die auf mittlere Sicht zur Vorsicht mahnen.