Analyse von Commerzbank Research Steigende Spannung am Immobilienmarkt

Analyse von Commerzbank Research: Steigende Spannung am Immobilienmarkt

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Der Immobilienboom in Deutschland nimmt immer mehr Züge einer Blase an, da sich die Häuserpreise mehr und mehr von den Fundamentalfaktoren abkoppeln. Getrieben wird er von der sehr expansiven Geldpolitik der EZB, an der sich auf absehbare Zeit kaum etwas ändern wird. Allerdings dürften die Hypothekenzinsen kaum noch fallen, und die Erfahrung aus den USA lehrt, dass damit mittelfristig bei weiter steigenden Preisen die Gefahr einer deutlichen Korrektur zunimmt. Dies gilt umso mehr, da die deutlich steigenden Bauaufträge bald auch deutlich höhere Bauinvestitionen erwarten lassen. Denn dadurch würde Wohnraum in einigen Regionen weniger knapp.

Immobilienpreise koppeln sich immer mehr ab

Schon zu Beginn dieses Jahres hat die Commerzbank in ihrem „Immobilienmonitor“ vor Übertreibungen am deutschen Immobilienmarkt gewarnt. Seitdem haben sich die Anzeichen hierfür weiter verstärkt. Denn mit mehr als 5 Prozent gegenüber Vorjahr dürften die Häuserpreise in der ersten Jahreshälfte ähnlich schnell wie während des Immobilienbooms Ende der 1980er/Anfang der 1990er Jahre gestiegen sein (siehe Grafik oben). In den Großstädten legen sie noch deutlich stärker zu, was aber für Phasen stark steigender Häuserpreise normal ist (siehe Grafik 3).

Seit 2010 steigen die Preise schneller als Mieten, Verbraucherpreise und das Einkommen der privaten Haushalte (Grafik 1). Zwar sind die entsprechenden Relationen immer noch deutlich niedriger als vor dem Jahrtausendwechsel, was aber kein Grund zur Entwarnung ist. Denn damals war die Inflation deutlich  höher, weshalb auch die (nominalen) Einkommen und die Mieten schneller zulegten. So erhöhten sich die Nettokaltmieten zwischen 1975 und 1999 pro Jahr um mehr als 4 Prozent, während das jährliche Plus seit dem Jahrtausendwechsel ziemlich konstant gut 1 Prozent beträgt (Grafik 2). Infolgedessen dürften sich auch die Erwartungen bezüglich künftiger Mietsteigerungen deutlich verringert haben, weshalb Käufer – bei sonst gleichen Rahmenbedingungen – nur eine geringere Relation zwischen Kaufpreis und aktuellen Mieten akzeptieren sollten. Da in den ersten Jahren des Jahrtausends die niedrigen Steigerungsraten bei Mieten wohl als vorübergehendes Phänomen angesehen wurden – wovon die meisten Investoren heute kaum ausgehen –, dürften erst die Relationen ab 2005 als verlässlicher Vergleichsmaßstab taugen. Insbesondere in Relation zu Mieten und zum Verbraucherpreisindex liegen  die  Preise  inzwischen  bereits  deutlich  höher als damals, und auch in Relation zu den Einkommen sind die Häuserpreise inzwischen so hoch wie 2003.