Analyse von Catella Research Was 2017 auf den Immobilienmärkten passiert

Was 2017 auf den Immobilienmärkten passiert

  1. Zu allererst wird durch die EZB-Entscheidung, die Anleiheaufkäufe bis Ende 2017 zu verlängern, der Kapitalmarktrahmen weiter gesetzt und gibt Planungssicherheit zu den Liquiditätsströmen in die Immobilienmärkte. Mit anderen Worten: Die Nachfrage nach Immobilien – sowohl auf der Privatanleger und Häuslebauerseite als auch auf der gewerblichen Seite wie Fondsgesellschaften oder Pensionskassen – wird weiter anhalten.

  2. Der Preis liegt freilich in einem sich verschärfenden (Preis)Wettbewerb um Investitionsobjekte. Es darf dabei nicht vergessen werden, dass in 2017 bei etlichen deutschen und angelsächsischen Investoren die 10-jährigen Haltedauern abgelaufen sind und der Boom der letzten Jahre die Buchwerte teilweise übertroffen hat. Dies führt sicherlich zu einer stärkeren Verkaufsmentalität als dies noch vor 2 Jahren der Fall war. Auf der Wohninvestorenseite beruhigt sich die Phase der Fusionen und Übernahmen – Bewegung erwartet Catella gleichwohl auf der Objektvoluminaebene bei bis zu 500 Wohneinheiten.

  3. Dass die Hochphase aber keine irrationalen Handlung nach sich zieht, zeigt ein Blick auf die 2016 Transaktionswerte – zwar brummt die deutsche Wirtschaft mit einer traumhaften Beschäftigungssituation und einem Drang zu Investitionen, gleichwohl lag der Wert der Transaktionsvolumina über alle Anlage-Klassen mit rund 60 Milliarden Euro zirka 20 Prozent unter dem des Rekordjahres 2015. Dramatisch? Keineswegs, zeigt diese Entwicklung doch, dass am Markt nur Immobilien ihren Abnehmer finden, welche einen Wachstumskern aufweisen. Ferner setzen etliche Bestandhalter weiterhin auf einen anziehenden Markt.

  4. Der Anstieg der Mieten – sowohl auf der gewerblichen wie wohnwirtschaftlichen Seite – begründet sich aufgrund der hohen Nachfrage gerade in den Ballungszentren und der Knappheit des Angebots. Diese Hochphase wird anhalten.

  5. Und die Risiken? Die werden auch in 2017 nicht abnehmen. Zu nennen sind dabei die geopolitische Lage, und hier zuallererst die Zukunftsfähigkeit der europäischen Idee. Klar ist auch, dass man erst nach der Inauguration des neuen amerikanischen Präsidenten am 20. Januar abschätzen kann, wie sich das Investitionsverhalten des amerikanischen Kapitals auf Kontinentaleuropa und auch auf Deutschland mittelfristig auswirken wird. Kommt das milliardenschwere US-amerikanische Investitionsprogramm, wird weniger Kapital nach Übersee fließen. Zudem wird die britische Brexit-Diskussion weiter mit messbaren Wirkungen auf sich warten lassen. Frankfurt hat in der „Verlagerungsdiskussion“ gute Chancen.

  6. Ferner ist für Europa (Italien, Niederlande, Frankreich und Norwegen) und vor allem für Deutschland ein bedeutendes Wahljahr. Dies kann zu zwei Richtungen führen: massive Vorzieheffekte mit entsprechende hoher Dynamik aufgrund einer vermeintlichen Verschlechterung der Lage für Immobilien (Grundsteuerreform, Grunderwerbsteuererhöhung, ENEV 2017, Ende share deals et cetera) oder eine „frozen period“, das heißt dem Aufschieben von Entscheidungen aufgrund der „Wahlgeschenke“ im Wettstreit der Parteien (Wiedereinführung der degressiven Afa, Wohnbauprogramme, „bezahlbares Wohnen“ et cetera). Klar ist, dass in dieser Phase der Beratungsbedarf für Kunden im zweiten Quartal 2017 am höchsten sein wird.

  7. Auf der Objektebene wird der Drang zu Serviced Apartments aber auch zu Lösungen der Verdichtung und Bezahlbarkeit des Wohnens weiter zunehmen. Keine Rückgänge sind im Segment Mieten/Neubau zu erwarten. Die Anzahl der aktuellen Co-Working-Objekte wird sich eher beruhigen, hier bewegt sich das Angebot in Berlin, Hamburg und Frankfurt langsam in Richtung Marktsättigung.

  8. Digitalisierung wird auch weiter mehr einen Prozess beschreiben, denn eine Lösungsvorlage: Die Versuche von Proptech werden weiterhin anhalten, eine echte disruptive Veränderung der Branche – basierend auf Marktstandards – ist weniger zu erwarten. Gleichwohl sollte die Sensibilisierung dieser Thematik weiter wachsen und Blochchain, automatisierte Prozesse und App Steuerung in die Strategierunden der Immobiliengesellschaften Einzug halten.