Analyse Altersvorsorger und Versicherer setzen weiter auf Immobilienspezialfonds

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Altersvorsorger und Versicherer setzen weiter auf Immobilienspezialfonds
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Clemens Schuerhoff von Kommalpha: „In der Phase des steilen Zinsanstiegs ab Frühjahr 2022 ist das Nettomittelaufkommen nicht eingebrochen. Allerdings hat es sich zeitverzögert ab Februar 2023 etwas eingetrübt.“

Clemens Schuerhoff von Kommalpha: „In der Phase des steilen Zinsanstiegs ab Frühjahr 2022 ist das Nettomittelaufkommen nicht eingebrochen. Allerdings hat es sich zeitverzögert ab Februar 2023 etwas eingetrübt.“ Foto: Kommalpha

Steigende Bau- und Energiekosten, Zinswende, Objektabwertungen sowie eine konjunkturelle Schwäche haben einen Einfluss auf die Allokation institutioneller Investoren in Immobilienspezialfonds. Das Volumen dieser Fonds nahm laut einer aktuellen Analyse von Kommalpha in den vergangenen 13 Jahren dennoch überproportional zum gesamten Spezialfondsmarkt zu. Es stieg von Anfang 2010 bis Ende 2023 um 153 Milliarden Euro auf 182 Milliarden Euro an, was den zweiten Platz im Ranking der Veränderung beziehungsweise des Zuwachses des Spezialfondsvolumens innerhalb des Betrachtungszeitraums bedeutet. Auf Platz eins stehen gemischte Wertpapierspezialfonds.

In Bezug auf das Neugeschäft weisen Immobilienspezialfonds demnach im Betrachtungszeitraum der Analyse einen fast ausschließlich positiven Trend des Nettomittelaufkommens auf. Bis auf einige Dellen steigen die Nettoflows langfristig an. Das beste Jahr war 2021 mit 14,1 Milliarden Euro, gefolgt von 2022 mit 13,9 Milliarden Euro und 2017 und 2019 mit jeweils 12,5 Milliarden Euro.

 

Das Niveau des Nettomittelaufkommens der vergangenen beiden Jahre zeigt, dass die Zinswende im Frühjahr 2022 sowie das schwierige Umfeld im Immobilienbereich – bisher – keinen größeren Einfluss auf Nettodotierungen von institutionellen Investoren in Immobilienspezialfonds hatten.

„In der Phase des steilen Zinsanstiegs ab Frühjahr 2022 ist das Nettomittelaufkommen nicht eingebrochen. Allerdings hat es sich zeitverzögert ab Februar 2023 etwas eingetrübt“, so Clemens Schuerhoff, Vorstand bei Kommalpha und Studienautor.

Institutionelle Investoren bleiben cool

Der Anteil des Nettomittelaufkommens in Immobilienspezialfonds am gesamten Nettomittelaufkommen in Spezialfonds ist in der Betrachtungsperiode stark angestiegen. Von 2011 bis 2016 pendelte der Anteil zwischen 5 und 10 Prozent. Im Jahr 2019 schnellte er auf fast 20 Prozent hoch und schwankte in den drei darauf folgenden Jahren rund um 10 Prozent. Dann zog der Anteil des Nettomittelaufkommens von Immobilienspezialfonds an den Flows des Gesamtmarktes wieder deutlich an auf jüngst 23 Prozent im vergangenen Jahr. „Es ist schon sehr bemerkenswert, dass in 2023 fast jeder vierte Euro vom gesamten Nettomittelaufkommen in Immobilienspezialfonds floss“, so Schuerhoff.

Altersvorsorger stehen für ein knappes drittel der Investments

Altersvorsorgeeinrichtungen sind mit 52,4 Milliarden Euro und einem Anteil von 29  Prozent die größte Investorengruppe in Deutschland. Versicherungen kommen auf Rang zwei mit 47,4 Milliarden Euro, was einen Marktanteil von 26  Prozent ausmacht. Kreditinstitute halten Platz drei mit Kapitalanlagen in Höhe von 35,7 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 20 Prozent.

Die von Kommalpha berechneten jährlichen Ausschüttungsrenditen von Immobilienspezialfonds weisen eine Bandbreite von 2,46  Prozent in 2023 und 4,05 Prozent in 2017 auf. Die Phase der höchsten Ausschüttungsrenditen befindet sich tendenziell in der Mitte des Betrachtungszeitraums von 2010 bis 2023. Eine Mustererkennung beziehungsweise Korrelation zum Zinsniveau oder zu Themen wie Corona lässt sich laut Analyse nicht erkennen.

„Die verhältnismäßig schwache Ausschüttungsrendite des Jahres 2023 könnte sich allerdings schon in Sachverhalten begründen, die belastende Wirkung für Ausschüttungen von Immobilienspezialfonds ausüben können. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um die Zinswende, Kostensteigerungen im Bau und Handwerk sowie Bewertungsrückgänge von Objekten im Bestand“, erläutert Schuerhoff.

 

In Bezug auf die Zusammensetzung des Immobilienspezialfondsvermögens sind alle Komponenten in den vergangenen 13 Jahren gewachsen. Die größte Position sind bebaute Grundstücke mit 140,8 Milliarden Euro per Ende 2023. Es folgen Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften mit 40,8 Milliarden Euro.

Fondsvermögen steigt höher, als die Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten von Immobilienspezialfonds haben sich von 12,1 Milliarden Euro per Ende 2010 auf 54,4 Milliarden Euro per Ende 2023 erhöht. Dabei handelt es sich im Vergleich zum Fondsvermögen um eine moderate Entwicklung, da sich die Verbindlichkeiten mit einem Faktor von 4,5 deutlich geringer vervielfacht haben als das Immobilienspezialfondsvermögen, bei dem der entsprechende Faktor 6,2 beträgt.

Werden bebaute Grundstücke und aufgenommene Kredite als wesentliche Teilgröße von Verbindlichkeiten ins Verhältnis gesetzt, so ergibt sich eine Fremdkapitalquote von 31,9 Prozent per Ende 2023. Diese Größe weist im Betrachtungszeitraum eine Bandbreite zwischen eben diesen 31,9 Prozent und in der Spitze 36,2 Prozent in 2016 auf. „Im Betrachtungszeitraum war die Fremdkapitalquote in Immobilienspezialfonds noch nie so gering wie aktuell“, betont Schuerhoff.

Die ganze Analyse können Sie hier lesen

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