Nicht erst seit gestern stehen die Immobilienmärkte in den deutschen Metropolen im Ruf, die Preise seien zwischenzeitlich zu hoch für ein Investment. Unsere aktuelle Analyse der Top-7-Standorte nach unterschiedlichen Kriterien kann das nicht bestätigen. Der Wealthcap-Büroimmobilien-Indikator spiegelt die Marktlage auf einen Blick wider. Das Fazit ist weiter klar positiv.
- Das Marktumfeld
Sowohl das Zinsumfeld als auch die Konjunktur zeigten sich im ersten Halbjahr 2018 stabil. Das Wirtschaftswachstum hält nun schon 16 Quartale an und geht mit einem weiteren Rückgang der Arbeitslosigkeit auf 5,0 Prozent einher. Das Zinsumfeld bleibt von negativen Real- und historisch niedrigen Langfristzinsen geprägt.
- Die Verhaltensvariablen
Beim Vorgehen der Banken ziehen wir weiter ein positives Fazit. Die leicht rückläufige Neukreditvergabe deutet trotz des Margendrucks unter den Banken auf ein Beibehalten der strikten Kreditvergaberichtlinien hin. Auf Investorenseite verzeichnet der Indikator weiter starke Nachfrage nach Immobilien aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und des nach wie vor deutlichen Rendite-Spreads zwischen Immobilien und deutschen Staatsanleihen. Die Risikobereitschaft der Anleger steigt dabei leicht, und Value-Add sowie Nebenlagen in den Städten rücken stärker in den Fokus.
- Der Büroinvestitionsmarkt
Einzig am Investitionsmarkt fällt die Einschätzung eher negativ aus. Zwar stabilisierte sich das gewerbliche Transaktionsvolumen bei 25,6 Milliarden Euro in der ersten Jahreshälfte 2018, doch die generelle Angebotsknappheit bleibt bestehen. Bei der Rendite zeigt sich damit eine Seitwärtsbewegung bei gut 3,2 Prozent. Zunehmend erfassen die niedrigen Renditen auch Nebenlagen sowie Liegenschaften mit schwächerer Gebäudesubstanz oder kurzen Mietrestlaufzeiten. Insgesamt bleibt die Spitzenrendite damit auf historisch niedrigem Niveau, wobei nun auch eine Bodenbildung zu erkennen ist.
- Bürovermietungsmarkt
Für den Bürovermietungsmarkt dagegen fällt das Wealthcap-Fazit eindeutig positiv aus. Die Leerstände sinken über die Top- 7-Märkte hinweg weiter, und angesichts der hohen Vorvermietungsquoten bei Projektentwicklungen ist kein spekulativer Neubau zu erkennen. Die Spitzenmiete steigt aufgrund des stabil hohen Nachfrageüberhangs weiter an und wird wohl im Jahresverlauf im Schnitt der Top 7 die Marke von 30 Euro pro Quadratmeter erreichen. Das begrenzte Flächenangebot führt zu steigenden Mieten auch abseits der klassischen Top-Lagen.
Fazit
Wealthcap ist weiterhin davon überzeugt, dass Büroimmobilien in Deutschland gegenwärtig eine interessante Investition sind. Die Kombination von guter Marktkenntnis mit Blick auf die Zukunftsfähigkeit von Makro- und Mikrolage, Objekt- und Mieterqualität sind erfolgsentscheidend.
Über den Autor:
Sebastian Zehrer ist Leiter Research beim Münchner Emissionshaus Wealthcap.