Immobilien erfordern Expertenwissen
Die Welt der Immobilien unterscheidet sich allerdings grundlegend von der Welt der standardisierten festverzinslichen Wertpapiere. Ob Immobilien zuverlässig Renditen bringen, hängt von unzähligen Faktoren ab, die nur mit Expertenwissen in den Griff zu bekommen sind. Dazu zählen beispielsweise das Alter des Gebäudes, der technische Zustand, die Mieterbonität, die Mietvertragsstruktur, die Marktfähigkeit, die Makro- und Mikrolage, das politische und wirtschaftliche Umfeld, die Kaufkraft, die Konjunktur, die demografische Entwicklung und auch die Energieeffizienz.
Direkt oder indirekt
Als institutioneller Investor kann man dieses Expertenwissen selbst vorhalten und direkt in Immobilien investieren oder sich indirekt an Immobilien beteiligen und dadurch das dazu nötige Expertenwissen in Form einer Managementgebühr zukaufen. Gängige indirekte Investmentvehikel für Immobilien sind bei institutionellen Investoren Immobilienaktien und Real Estate Investment Trusts (REITs). Sie weisen eine hohe Liquidität auf, haben aber auch ein erhöhtes Börsenrisiko.
Auch offene Immobilien-Spezialfonds sind typische Investmentvehikel. Sie sind zwar weniger liquide, dafür korrelieren sie aber nur wenig mit den Börsen. Bei diesen indirekten Anlageformen kann zudem in flexibleren Losgrößen und mit einer höheren Risikodiversifizierung investiert werden als bei direkt gehaltenen Immobilien.
Zurückhaltung trotz hoher Nachfrage
Der Trend beim Immobilienvermögen, das durch Immobilien-Spezialfonds gemanagt wird, ist zwar positiv. Die Zunahme scheint sich jedoch trotz des immer wieder in Umfragen geäußerten stark zunehmenden Anlagebedarfs mit angezogener Handbremse zu entwickeln. Für eine Erklärung der Zurückhaltung kommen mehrere Faktoren in Frage.
Angespannte Märkte
Ein sehr naheliegender Grund ist mit dem häufig in der Branche geäußerten Ausdruck „Es gibt kein Produkt“ recht gut zusammengefasst. Der Immobilienmarkt boomt weiter, die Preise sind hoch und die Renditen im Keller. In den besten Lagen der gefragtesten Standorte sind die Kaufpreise den Mieten so weit davongezogen, dass schon von einer Überhitzung die Rede ist. Projektentwicklungen lassen sich bereits lange vor dem Fertigstellungstermin verkaufen.
Wachsende Regulierungsdichte
Durch die Finanzkrise, die im September 2008 durch die Pleite der Lehman Brothers ihren Höhepunkt erreichte, sah sich die Politik auf den Plan gerufen und reagierte mit einer Vielzahl an Regulierungsvorhaben, die nicht nur die Finanzbranche, sondern auch die Immobilienwirtschaft betrafen.
Beispiele sind die AIFM-Richtlinie, die sich auf den Bereich des Fondsmanagements richtete und das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) nach sich zog, die Solvency-II-Richtlinie, die die Eigenkapitalanforderungen von Versicherungen betrifft, und im zurückliegenden Jahr die Investmentsteuerreform. Die zahlreichen Veränderungen führten auf der Investorenseite zunächst zu erhöhter Vorsicht und zu einer abwartenden Haltung.