Immobilien Allianzen für die Zukunft

Peter Willisch, Chef fürs Portfolio Management bei Patrizia Deutschland

Peter Willisch, Chef fürs Portfolio Management bei Patrizia Deutschland

Große institutionelle Investoren, die Immobilienanlagen nachfragen, suchen in der Regel den besten Portfoliomanager in seiner Klasse. Sie suchen den Branchenprimus für Einzelhandel, für Wohnen, für Büro, für Hotel. Den besten für Nordamerika. Den besten für Europa. Den besten für einen bestimmten Investitionsstil, sei es Core oder Value-added. Den besten Manager für die damit verbundenen unterschiedlichen Strategien wie Sanierung, Vermietung, Bestandshaltung, Privatisierung oder Blockverkauf.

Zudem suchen sie den besten für das jeweilige Gesellschaftsmodell wie Immobilienspezialfonds nach deutschem oder ausländischem Recht oder auch Direktinvestments.

Da professionelle Investoren in ihrer Immobilienallokation üblicherweise ein hohes Maß an räumlicher und sektoraler Diversifizierung anstreben, hieße das, dass ein Anleger mit einer Vielzahl an Portfoliomanagern zusammenarbeiten muss, wenn er diversifizieren und zugleich in jedem einzelnen Fall mit den besten Managern arbeiten möchte.

Die Realität sieht hier aber längst wie folgt aus: Der Anleger möchte einen verbindlichen Ansprechpartner für alles, einen verantwortlichen Experten, ohne auf den Diversifizierungsansatz verzichten zu wollen.

Ein zentraler Ansprechpartner – unter dem Stichwort Key Account Management ist eine ähnliche Entwicklung in vielen Branchen zu beobachten, nicht nur bei der Immobilienanlage. Nur ist die Komplexität im Immobilienbereich besonders ausgeprägt.

Es kann keinen Experten geben, der drei oder vier Nutzungsarten in unterschiedlichen Märkten gleichermaßen gut – bis ins Detail – beherrscht, der Experte für Gesellschaftsrecht und unterschiedliche Investmentstile ist.

Und doch fragen gerade die großen Anleger genau solche Experten immer deutlicher nach. Für Anbieter von Immobilienanlageprodukten bedeutet das, auf Unternehmensebene ein solcher Experte zu werden.

Breit aufgestellt und trotzdem spezialisiert

Meiner Meinung nach wird sich der Markt entsprechend verändern. Die Entwicklung wird gleichermaßen von oben wie von unten festzustellen sein: Große Immobilienunternehmen mit unterschiedlichen Beteiligungsprodukten für institutionelle Investoren werden sich auf verschiedenen Feldern gleichzeitig spezialisieren müssen.

Sie müssen breit aufgestellt bleiben, sich aber qualifizieren, um in jedem Segment zu den besten zu gehören. Und kleine Nischenanbieter wiederum, die in ihrem Segment bereits zu den Marktführern zählen, werden sich zusätzliche Segmente erschließen müssen.

Sie müssen qualifiziert und Marktführer bleiben, zugleich aber in die Breite wachsen. Auch hier gilt: Die Ausnahme bestätigt die Regel. Diese dürfen sich aber auf wenige Segmente beschränken, die von großen Managern dominiert werden.

In beiden Fällen wird meines Erachtens am Ende ein Team aus Top-Spezialisten stehen, das die komplette Bandbreite der Nutzungsklaviatur, Geschäfts- und Gesellschaftsmodelle, Märkte und Investitionsstile abbildet.

Oft genug wird es sich um ein virtuell verbundenes Team handeln müssen, das nicht räumlich konzentriert miteinander arbeiten kann – im Falle internationaler Investmentstrategien ist dies unumgänglich. Der jeweilige Teamleiter wird zum zentralen Manager für den Investor, muss aber selbst über ein Maximum an Expertise verfügen, wenn er verantwortlich handeln will.

Nicht nur das Resultat, auch der Weg wird in beiden Fällen – ob von oben oder unten – ähnlich sein: Es müssen die Top-Spezialisten gebunden werden. Teilweise wird dies über Unternehmenszukäufe erfolgen.

Ich halte es aber für ebenso möglich, dass die Zahl der strategischen Allianzen unter den Immobilienunternehmen zunehmen wird. Nicht jedes Unternehmen möchte in einem anderen aufgehen. In jedem Fall wird sich der Markt ändern.