Spanien ist nach wie vor ein sehr attraktiver Standort für professionelle Immobilieninvestoren. Auch vermögende Privatpersonen erfüllen sich gerne den Traum von der eigenen spanischen Immobilie, sei es die Villa mit Meerblick oder die Finca Rústica in reizvollen Landschaften.
Gleichwohl ist auch in Spanien nicht alles Gold was glänzt. Käufer von Immobilien sollten deshalb vorab gründlich prüfen, was sie kaufen, und eine umfassende qualifizierte Due Diligence des Kaufobjekts vornehmen lassen. Denn nur dann ist sichergestellt, dass sich ein spanisches Immobilien-Investment langfristig rechnet und Freude bereitet, und nicht nach erfolgtem Erwerb zu einem Albtraum mutiert.
In diesem Kontext gibt dieser Beitrag einen Überblick über den Ablauf eines erfolgreichen Immobilienerwerbs in Spanien und zeigt dabei die typischen Fallstricke auf.
Steuernummer N.I.E. und spanisches Bankkonto
Immobilieninvestoren und auch Privatleute benötigen eine spanische Steuernummer – N.I.E. oder N.I.F., um notarielle Verträge in Spanien abschließen und Verwaltungsverfahren, namentlich die beim spanischen Finanzamt und Grundbuchamt, durchführen zu können.
Regelmäßig wird auch ein spanisches Bankkonto zur Abwicklung des Immobilienkaufs und für die laufende Nutzung von spanischen Immobilien benötigt. Beides, die Beantragung der spanischen Steuernummer und die Eröffnung eines spanischen Kontos, sollte frühzeitig erfolgen, bei Bedarf mit der Unterstützung eines sachkundigen Rechtsanwalts.
Dieser Artikel richtet sich ausschließlich an professionelle Investoren. Bitte melden Sie sich daher einmal kurz an und machen einige berufliche Angaben. Geht ganz schnell und ist selbstverständlich kostenlos.
Spanien ist nach wie vor ein sehr attraktiver Standort für professionelle Immobilieninvestoren. Auch vermögende Privatpersonen erfüllen sich gerne den Traum von der eigenen spanischen Immobilie, sei es die Villa mit Meerblick oder die Finca Rústica in reizvollen Landschaften.
Gleichwohl ist auch in Spanien nicht alles Gold was glänzt. Käufer von Immobilien sollten deshalb vorab gründlich prüfen, was sie kaufen, und eine umfassende qualifizierte Due Diligence des Kaufobjekts vornehmen lassen. Denn nur dann ist sichergestellt, dass sich ein spanisches Immobilien-Investment langfristig rechnet und Freude bereitet, und nicht nach erfolgtem Erwerb zu einem Albtraum mutiert.
In diesem Kontext gibt dieser Beitrag einen Überblick über den Ablauf eines erfolgreichen Immobilienerwerbs in Spanien und zeigt dabei die typischen Fallstricke auf.
Steuernummer N.I.E. und spanisches Bankkonto
Immobilieninvestoren und auch Privatleute benötigen eine spanische Steuernummer – N.I.E. oder N.I.F., um notarielle Verträge in Spanien abschließen und Verwaltungsverfahren, namentlich die beim spanischen Finanzamt und Grundbuchamt, durchführen zu können.
Regelmäßig wird auch ein spanisches Bankkonto zur Abwicklung des Immobilienkaufs und für die laufende Nutzung von spanischen Immobilien benötigt. Beides, die Beantragung der spanischen Steuernummer und die Eröffnung eines spanischen Kontos, sollte frühzeitig erfolgen, bei Bedarf mit der Unterstützung eines sachkundigen Rechtsanwalts.
Vorab-Prüfung des Kaufobjekts
Ist die Traum-Immobilie gefunden, sollte diese im Hinblick auf die gewünschte Nutzung vorab, vor dem Abschluss von schriftlichen Vereinbarungen, gründlich geprüft werden (Due Diligence). Das beginnt mit der Sichtung und Prüfung aktueller Grundbuch- und Katasterdaten der Immobilie. Dabei geht es zunächst um etwaige Belastungen der Immobilie mit Hypotheken oder zum Beispiel mit Nutzungs- und Wegerechte Dritter.
Wichtig ist auch die Prüfung, ob sämtliche real existierenden Bauwerke des Kaufobjekts im Grundbuch eingetragen und legal, mit den erforderlichen Baugenehmigungen, errichtet wurden.
Sogenannte Schwarzbauten sind in Spanien, insbesondere in den Küstenregionen des Südens, häufig anzutreffen. Vielfach lag dann zwar in der Vergangenheit eine Baugenehmigung für ein kleineres Bauvorhaben durchaus vor. Nachträgliche Umbau- und Erweiterungsarbeiten führten dann aber dazu, dass von dem ursprünglichen Bau nichts oder nicht mehr viel übrig bleibt, mit der Folge, dass die gesamte Bebauung als illegal errichtet eingestuft wird.
Fehlen für Teile und die gesamte Bebauung die erforderlichen Baugenehmigungen, droht später oftmals Ungemach mit den spanischen Behörden. Die Folge sind die Belastung des Käufers mit happigen Geldbußen und/ oder im Einzelfall der Erlass von Abrissverfügungen.
In nicht wenigen Fällen sehen sich Investoren mit der Notwendigkeit konfrontiert, nachträglich zeitaufwändige und kostenträchtige Verfahren zur Legalisierung von bestehenden Bauwerken (Regularización) zu durchlaufen. Das kostet regemäßig viel Zeit und Aufwand, und erhöht auch die Erstehungskosten des Investments signifikant.
Information über die Möglichkeit einer zukünftigen Bebauung, zum Beispiel für geplante Umbau- und Erweiterungsarbeiten, sowie hinsichtlich geplanter Nutzungen, sollten immer vorab eingeholt und von einem sachkundigen Rechtsanwalt geprüft und verifiziert werden.
Gleiches gilt für Lizenzen und Betriebsgenehmigungen, zum Beispiel für die Betrieb von Ferienanlagen oder Hotels und die Vermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken. Ohne entsprechende Lizenzen und Erlaubnisse, die regelmäßig lokal von der Stadtverwaltung (Ayuntamiento) vergeben werden, ist eine legale Nutzung von gewerblich genutzten Immobilien regelmäßig nicht möglich
Notarieller Kaufvertrag und andere Vereinbarungen
Wie in Deutschland werden Immobilienkaufverträge notariell beurkundet. Die Beurkundung bei einem spanischen Notar bildet die Rechtsgrundlage für die spätere Eintragung des Käufers im spanischen Grundbuch (Registro de Propiedad).
Aber Vorsicht! Auch privatschriftliche Kaufverträge (Contratos privados de compraventa) oder Vereinbarungen, die einem Kaufinteressenten vielfach von Maklern oder vermeintlich unabhängigen Immobiliensachverständigen vorgelegt werden, können bereits die Pflicht zum Kauf einer Immobilie begründen. Denn Grundstückskaufverträge sind in Spanien – anders als in Deutschland – nicht formbedürftig.
Vielfach legen lokale Makler oder Immobilienberater, die für spanische Bauträger und Projektentwickler im Vertrieb tätig sind, Kaufinteressenten Vereinbarungen vor, die als Reservierungsverträge, Kaufauftrag, Kaufoption oder ähnlich bezeichnet werden.
Diese Vereinbarungen sind oftmals so ausgestaltet, dass sich der Käufer mit seiner Unterschrift bereits zum Kauf und zu Zahlungen an den Makler oder Bauträger verpflichtet, unabhängig davon, ob es später zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrags kommt oder nicht. Vielfach kann sich ein Käufer, der meinte, er gebe nur eine rechtlich unverbindliche Absichtserklärung zum Kauf ab, dann nur durch die Zahlung von Pönalen und Schadensersatz einer bereits bestehenden Kaufverpflichtung entziehen.
Auch wenn Makler oder der Verkäufer anbieten, den Kauf für den Erwerber durch einen befreundeten Rechtsanwalt abwickeln zu lassen, ist Vorsicht geboten. Denn oftmals arbeiten Makler, Verkäufer und Rechtsanwälte in Spanien Hand in Hand zusammen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Kaufinteressent aus dem Ausland kommt und mit den spanischen Regelwerken und Usancen nicht vertraut ist.
In dieser Konstellation sollte man eher nicht davon ausgehen, dass der vom Makler oder Verkäufer vermittelte Anwalt konsequent die Interessen seines eigentlichen Auftraggebers, des Käufers, vertritt. Denn dieser Anwalt dürfte sich regelmäßig auch dem Makler oder Verkäufer, der ihm Mandate verschafft, verpflichtet fühlen.
Kaufpreiszahlung und Steuern
Der Kaufpreis wird in Spanien entweder durch Banküberweisung oder bankbestätigte Schecks, die spanische Banken ausstellen (Cheques bancarios), gezahlt.
Die früher nicht unüblichen Barzahlungen eines Teils des Kaufpreises im Rahmen der notariellen Beurkundung sind vom spanischen Gesetzgeber im Nachgang an die Finanz- und Immobilienkrise von 2009/ 2010 weitestgehend unterbunden worden. Heutzutage ist dem spanischen Notar, der die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags vornimmt, die Zahlung des gesamten Kaufpreises durch die Vorlage entsprechender Zahlungsdokumente nachzuweisen. ‚Kaffeepausen‘ während der Beurkundung, in denen Bargeld den Besitzer wechselte, gehören der Vergangenheit an.
Der Kauf und Verkauf von Immobilien lösen in Spanien immer Steuertatbestände beim spanischen Fiskus (Agencia Tributaria) aus. Der Immobilienkäufer ist verpflichtet, Steuererklärungen zum Kauf in Spanien einzureichen. Es gilt das Prinzip der Selbstveranlagung (Autoliquidación).
Das hört sich zunächst einfach und praktisch an, bedeutet aber auch, dass jeder Immobilienkäufer eigenverantwortlich verpflichtet ist, eine Steuererklärung zu erstellen und beim zuständigen spanischen Finanzamt einzureichen. Der Nachweis der Begleichung der beim Immobilienerwerb anfallenden Steuern ist Voraussetzung für die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch (Registro de Propiedad).
Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten
Die Steuerbelastung ist für jeden Immobilieninvestor und auch für Privatleute ein Schlüsselelement bei der Bewertung ihres Investments. In Spanien spielt eine große Rolle, dass für die bei Immobilientransaktionen typischerweise anfallenden Steuern (Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer, Wertzuwachssteuer) je nach Region höchst unterschiedliche Steuersätze berechnet werden.
Dies gilt auch für Bestandsteuern, die nach dem Erwerb zum Tragen kommen, wie die Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) sowie die sogenannte Reichensteuer, die für Assetklassen mit einem Wert von über drei Millionen Euro in Betracht kommt.
Für Ausländer und Nicht-Residente gilt in Spanien der Grundsatz, dass diese bei Immobiliengeschäften wählen können, ob sie die national geltenden Steuersätze oder die der Autonomien, zum Beispiel in Andalusien, auf den Balearen oder in Katalonien, zur Besteuerung ihrer Transaktion heranziehen.
Dieses Wahlrecht, das einem Immobilienkäufer in Spanien zusteht, bedeutet aber auch, dass man im Rahmen der Due Diligence die Steuerbelastung eines Immobilienkauf zweimal rechnen lassen sollte (Vergleichsrechnungen), um festzustellen, welche Option für das eigene Projekt die günstigere ist.
Resümee
Die vorstehenden Ausführungen schildern die Grundzüge eines spanischen Immobilienkaufs und dabei häufig auftretende Fallstricke. Dieser Beitrag soll und kann aber eine individuelle Beratung und Vertretung, die idealiter frühzeitig beginnt, nicht ersetzen. Immobilieninvestoren sollten daher vorab, sobald ein Immobilienkauf in Spanien erwogen wird, einen fachkundigen und unabhängig agierenden Rechtsanwalt involvieren.
Über den Autor:
Bernhard Idelmann ist promovierter Jurist (Dissertation zum deutsch-spanischen Kapitalgesellschaftsrecht). Er berät und begleitet Family Offices, Investoren und vermögende Privatpersonen aus der DACH-Region bei ihren Investitionen in Spanien. Die Kanzlei aus Düsseldorf mit Büros in Madrid und Palma de Mallorca ist auf spanische Transaktionen spezialisiert.