Agrarinvestments haben in den letzten Jahren verstärkt das Interesse institutioneller Investoren und Family Offices geweckt. In den USA ist dieser Trend bereits seit vielen Jahren zu beobachten, europäische Investoren ziehen nun nach. Der Grund für das steigende Interesse ist nicht zuletzt die erzielbare Rendite, die in den vergangenen zwei Jahrzehnten weltweit durchschnittlich im mittleren bis höheren einstelligen Bereich lag.
Die Weltbevölkerung wächst stetig und hat nach Angaben der Vereinten Nationen im vergangenen Jahr die Acht-Milliarden-Marke überschritten. Damit steigt auch die Nachfrage nach Lebensmitteln und Agrarrohstoffen, bei gleichzeitiger Verknappung der verfügbaren Anbauflächen durch Klimawandel, Bodenerosionen und Urbanisierung. Diese gegenläufigen Megatrends machen Agrarland zu einem immer knapperen und wertvolleren Gut – und damit bleiben auch die Aussichten für attraktive Renditen stabil. Dafür spricht auch die Entwicklung des Marktvolumens: Der weltweite Agrarmarkt wuchs von 1,2 Billionen Dollar im Jahr 2022 auf 1,3 Billionen Dollar im Jahr 2023. Bis 2027 soll das Marktvolumen auf 1,9 Billionen US-Dollar steigen.
Investitionen in Agrarland: Portfoliodiversifikation und stabile Renditequelle
Die alternative Anlageklasse wird von Family Offices und institutionellen investoren vor allem unter dem Aspekt der Portfoliodiversifikation eingesetzt, da sie eine geringe Korrelation zu traditionellen Anlageklassen aufweist und somit das Gesamtrisiko eines Portfolios reduzieren kann. In der Vergangenheit zeigten sich Agrarinvestments unabhängig von geopolitischen Krisen und Konjunktureinbrüchen als stabiles Investment. Auch im aktuellen inflationären Marktumfeld profitieren Investoren von steigenden Preisen für Agrarrohstoffe, welche wiederum mit den Landpreisen korrelieren.
Die zuvor genannten Eigenschaften machen Agrarinvestments vor allem für langfristig orientierte Investoren interessant, die Werterhalt sowie eine auskömmliche Rendite erwarten. Family Offices, die ihre Vermögensallokation generationenübergreifend planen, sowie institutionelle Investoren, die einen stabilen Cash-Flow suchen, finden in Agrarinvestments einen glättenden Portfoliobaustein sowie eine geeignete Alternative beziehungsweise Ergänzung zu klassischen Immobilieninvestments.
Zugang zu Agrarinvestments bei Family Offices oft historisch bedingt
Während der Erwerb von Aktien von Saatgut- oder Düngemittelproduzenten, Landmaschinenherstellern oder Lebensmittelproduzenten an der Börse vergleichsweise einfach ist, stellt sich eine Investition in Agrarflächen vielerorts komplexer dar. Anders als zum Beispiel in den USA, wo der Agrarmarkt leicht und transparent sowie für jedermann über börsennotierte Reits (Real Estate Investment Trust) investierbar ist, ist der Zugang in Europa oder in Schwellenländern meist nur einem kleinen Anlegerkreis zugänglich und erfordert ein entsprechendes Netzwerk sowie Fachwissen.
In deutschen Family Offices haben Agrarinvestments häufig einen historischen Ursprung und werden über Generationen hinweg verwaltet und gepflegt. Dabei handelt es sich in der Regel um landwirtschaftliche Flächen und Güter in Deutschland, die entweder selbst bewirtschaftet oder verpachtet werden. Wenn die Anlageklasse bereits Teil des Portfolios ist und zudem ein erfahrener Beraterstab verfügbar ist, wird auch der Schritt deutlich einfacher, über die Grenzen Deutschlands hinaus in Agrarland zu investieren. Ob ein Family Office allein im Ausland investiert oder aber Investitionen gemeinsam mit Gleichgesinnten in Form von Club Deals oder spezialisierten Fondsstrukturen umsetzt, ist zum einen abhängig vom verfügbaren Investitionsvolumen sowie der grundsätzlichen Strategie des Investments.
Die Markteintrittsbarrieren können dementsprechend in einem neuen Investitionsland sehr hoch sein und die damit verbundenen Kosten ebenfalls. Das Zusammenlegen von Investmentinteressen kann daher sinnvoll sein. Zudem bietet der Einsatz von erfahrenen Asset Managern die Möglichkeit, einen schnellen, effizienten Marktzugang zu erhalten.
Risiken, Eigenheiten und Voraussetzungen für Agrarinvestments
Genauso wie die Agrarinvestments Diversifikation zu liquiden Assets bieten, sind sie aber auch mit spezifischen Risiken verbunden, wie klimatischen Veränderungen, politische Unsicherheit, regulatorische Risiken sowie der Volatilität von Agrarpreisen, wie Weizen und Soja. Die Wahl des Investitionsstandortes sowie die Struktur des Investments sind daher maßgebliche Faktoren für das Risiko-Rendite-Profil von Agrarinvestments.
Apropos Standort: Mit Blick auf die Weltkarte lassen sich fünf Regionen identifizieren, die attraktive Bedingungen für die Landwirtschaft bieten. Dazu gehören Kontinentaleuropa, Teile der USA, Neuseeland und kleinere Gebiete Australiens sowie bestimmte Regionen Südamerikas und Asiens. Die Preise variieren weltweit jedoch stark. In etablierten Märkten sind kaum noch rentable Angebote zu finden, Schwellenländer hingegen bieten meist ein sehr attraktives Preisniveau. Dabei sollten jedoch, neben den geeigneten landwirtschaftlichen Voraussetzungen, die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des jeweiligen Investitionsstandortes nicht außer Acht gelassen werden.
Eigentumssicherheit, freier Kapitalverkehr sowie uneingeschränkter Erwerb durch ausländische Investoren spielen bei der Standortwahl eine entscheidende Rolle und müssen mit den ortsüblichen Hektarpreisen ins Verhältnis gesetzt werden. Die genannten Risiken sollten also intensiv analysiert werden.
Ein Beispiel: So erscheint eine Investition in erstklassige Böden in Argentinien nicht opportun, da das Land mit hohen Steuern, Kapitalverkehrskontrollen und einer seit Jahrzehnten instabilen politischen Situation zu kämpfen hat. Eher selten zu finden sind Länder wie Rumänien und Uruguay, die beste Voraussetzungen für Agrarinvestoren bieten. Beide Standorte überzeugen mit Eigentumssicherheit durch ein bestehendes Grundbuchsystem, ein sicheres Rechtssystem, die Gleichbehandlung von in- und ausländischen Investoren, politische und wirtschaftliche Stabilität sowie freien Kapitalverkehr.
Welche Renditen, Cashflows und Nachhaltigkeitsüberlegungen bei Agrar zählen
Und noch ein weiteres Beispiel: Ein klassisches Immobilieninvestment ist dem Erwerb sowie die Verpachtung von Agrarland in etwa gleichzusetzen. Wird auf die eigene operative Bewirtschaftung verzichtet, reduziert das spezifische Risiken in den Investitionsländern und vereinfacht den Investmentansatz. Die Pachteinnahmen sind, neben der Wertsteigerung der Flächen, die zweite wichtige Renditekomponente und gewähren einen laufenden Cashflow. Bei der Verpachtung sollte, neben dem Renditeaspekt, auch der verantwortungsvolle Umgang mit den Böden und der Erhalt der Bodenqualität berücksichtigt werden. Dies kann unter anderem durch Fruchtfolgepläne und langfristige Pachtverträge gewährleistet werden. Die Erwartung an die Pachtrendite sollte zwischen zwei bis drei Prozent per annum liegen.
Sind solche Investments entsprechend strukturiert, können unter den zuvor genannten Voraussetzungen landwirtschaftliche Flächen langfristig stabile Erträge bieten. Eine Renditeerwartung von sechs bis acht Prozent pro Jahr ist realistisch, die sich aus einem laufenden Cashflow durch Pachteinnahmen sowie der Wertsteigerung der Flächen zusammensetzt.
Direktinvestments für Family Offices, Regulatorik bei institutionellen Investoren
Ob Agrarinvestments als individuelles Investment oder aber gemeinsam mit anderen Investoren beispielsweise über Spezialfondsvehikel getätigt werden sollten, hängt maßgeblich von dem geplanten Investitionsvolumen sowie regulatorischen Vorgaben oder persönlichen Interessen ab. Für ein Family Office, das zum Beispiel eine Agrarfarm mit schönem Landhaus zur gelegentlichen Eigennutzung sucht, ist ein Direktinvestment sicherlich sinnvoll. Wer Agrarland jedoch rein zu Investmentzwecken einsetzt, sollte auf ein diversifiziertes Portfolio bauen.
Die Einbindung eines Agrarinvestments in ein reguliertes Portfolio eines institutionellen Investors erfordert in der Regel die Berücksichtigung spezifischer Anlagerichtlinien und Reporting-Standards, die sich über individuelle Strukturen abbilden lassen. Agrarinvestments sollten dabei stets als langfristiges Engagement betrachtet und in der Portfolioallokation entsprechend berücksichtigt werden. Bereits der Aufbau eines diversifizierten Portfolios benötigt Zeit. Der langfristige Anlagehorizont ist aber auch unter Nachhaltigkeitsaspekten sinnvoll. Nur dadurch kann ein verantwortungsvoller Umgang mit den Böden sowie die Berücksichtigung sozialer und wirtschaftlicher Standards in den jeweiligen Investitionsländern Rechnung getragen werden.
Agrar-Portfolios: Alternative Anlageklasse mit Potenzial
Die Investition in globale landwirtschaftliche Flächen fällt in die Kategorie der Alternativen Anlagen. Ein globales Agrar-Portfolio bietet ähnliche Eigenschaften zur Absicherung gegen Inflation wie Rohstoffe. Gleichzeitig besteht das Potenzial für eine zusätzliche Wertschöpfung durch ein aktives Management und Infrastrukturentwicklung, wie es typisch für Immobilien oder Private Equity ist.
Aufgrund der Komplexität sollten Investoren, die in globale landwirtschaftliche Flächen investieren möchten, darauf achten, einen erfahrenen Investmentmanager mit einen Track-Record zu mandatieren. Wir haben uns bei Do Investment neben der Verwaltung liquider Anlagen seit 2006 auf das Management von Agrar- und Forstinvestments in Rumänien und Uruguay spezialisiert. Unser Investmentansatz beruht auf dem Erwerb sowie der Verpachtung von erstklassigen Agrarflächen, in Uruguay wird die Strategie um den Ankauf von Grünland zur Aufforstung ergänzt. Beide Länder bieten hervorragende Voraussetzungen für die Landwirtschaft sowie sichere rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen.
Abgebildet werden die Investments über Luxemburger Spezialfonds sowie individuelle Strukturen. Investoren bekommen somit Zugang zu einem über Jahre aufgebauten Netzwerk an Experten und Geschäftspartnern in den Investitionsländern.
Über die Gastautorin:
Annika Wacker ist Leiterin für Real Assets bei Do Investment. Ihr Schwerpunkt liegt auf Agrarinvestitionen, vorrangig in den Ländern Rumänien und Uruguay. Wacker wechselte 2013 zu Do Investment und arbeitete zuvor für iShares und ETF Lab.