Immobilieninvestments Verkannte Vorteile

Mario Caroli

Mario Caroli

Kürzlich erklärte die Allianz, sicher einer der kompetentesten Immobilieninvestoren in Deutschland, zuletzt habe es einige Preisübertreibungen am Immobilienmarkt gegeben.

Daher fühle man sich mit der Immobilienquote, die von drei auf 3,5 Prozent gestiegen sei, wohl und wolle diese derzeit nicht weiter erhöhen. Das Argument, Immobilien seien „zu teuer“ geworden hört man immer wieder und es ist durchaus ernst zu nehmen.

Differenzierung tut jedoch Not. Berichte über einzelne Preisexzesse z.B. für Zinshäuser in München, die zum über 30fachen verkauft würden, spiegeln nicht die Marktrealität insge-samt wider. Zwar kann man bei allen Nutzungsarten beobachten, dass die Vervielfältiger gestiegen sind. Doch dies ist nur teilweise Ergebnis des sehr hohen Anlagedrucks.

In den gestiegenen Faktoren spiegelt sich die Tatsache wider, dass auch die Mieten gestie-gen sind und vor allem weiteres Mietsteigerungspotenzial besteht, und zwar nicht nur bei Wohnimmobilien. Zudem sind die Zinsen so niedrig wie noch nie.

Für Investoren entscheidend ist die Differenz zwischen dem Nettomietüberschuss und den Zinsen – und diese Differenz ist in den vergangenen Jahren eindeutig gestiegen und nicht gefallen.

In der Vergangenheit wurde die Frage, ob die Nettoanfangsrendite für Immobilien zu hoch, fair oder zu niedrig sei, stets an der Benchmark der als sicher bewerteten Staatsanleihen bewertet.

Legt man heute diesen Maßstab an und vergleicht man historisch die Renditen für die Bun-desanleihen mit den Nettoanfangsrenditen für deutsche Immobilien, dann ist auch hier die Differenz eher zugunsten der Immobilien gestiegen.

Das heißt, der Mehrertrag von Immobilien gegenüber Bundesanleihen ist höher als früher – nicht niedriger.

Keine Anlageklasse ohne Nachteile

Dennoch ist nicht zu leugnen, dass es die Gefahr von Preisübertreibungen gibt. Aber trifft dies nur für Immobilien zu? Im Gegenteil: Insbesondere bei deutschen Staatsanleihen, aber auch bei Unternehmensanleihen, sind die Renditen in den vergangenen Jahren massiv gefal-len. Und zwar sehr viel stärker als bei deutschen Immobilien.

Der Grund dafür ist die Politik des billigen Geldes der Zentralbanken. Aber hat man schon einmal von einem institutionellen Investor gehört, er habe wegen der massiv gesunkenen Renditen aufgehört, in Staats- und Unternehmensanleihen zu investieren?

Immobilien werden offenbar anders behandelt als andere Assets, denn mit Blick auf Immobi-lien wird immer wieder pauschal behauptet, diese seien „zu teuer“. Dabei gibt es gerade im Immobilienbereich Anlageklassen – beispielsweise Parkhäuser – die ein außerordentlich günstiges Verhältnis von Sicherheit und Ertrag bieten, wie es mit anderen Investments kaum möglich ist.

Ausländische Investoren sehen dies übrigens auch so. Aus ihrer Sicht sind deutsche Immobi-lien nicht zu teuer. Der Anteil ausländischer Investoren in Deutschland ist im vergangenen Jahr auf 40 Prozent gestiegen. 2009 lag dieser Anteil bei nur neun Prozent.

Die relative Attraktivität Deutschlands im Vergleich zu fast allen anderen Ländern hat sich er-höht, was man nicht nur am Immobilienmarkt sieht, sondern auch am Aktienmarkt. In dem Maße, wie andere Länder – Spanien, Italien oder auch Frankreich – an Attraktivität verlieren, gewinnt Deutschland.

Deutsche institutionelle Investoren sollten ihre Asset-Allokation überprüfen. Sie sind im Im-mobilienbereich mit etwa fünf bis sechs Prozent ihres Anlagevermögens keineswegs überin-vestiert.

Bei sehr vermögenden Privatpersonen und Family Offices beträgt der Immobilienanteil da-gegen meist mindestens 20 bis 30 Prozent, oftmals liegt er sogar über 50 Prozent.

Weder die Ziele der Anlagen noch die rechtlichen Rahmenbedingungen sind zwischen Family Offices und institutionellen Investoren so stark unterschiedlich, dass dies die erhebliche Dif-ferenz in der Immobilienquote rechtfertigen würde.

Der einzige deutliche Unterschied liegt im Grad der Regulierung, der für eine Versicherung natürlich viel höher ist als für ein Family Office. Aber auch das erklärt nicht eine derart große Abweichung.