Neu entdeckte Liebe Wie Institutionelle ihre Immobilien-Quoten hochschrauben

In der jüngeren Vergangenheit haben institutionelle Anleger ihre Portfolios deutlich zugunsten von Immobilien umgeschichtet. Das hat dem deutschen Immobilienmarkt einen starken Boom beschert und die Preise vielerorts auf bedenkliche Höhen getrieben. Neben den traditionellen Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen treten auch vermehrt Family Offices und ausländische Anleger als Käufer oder Verkäufer auf. Der größte Anteil der Immobilien-Investments floss bislang in direkte Anlagen. Dagegen spielen Immobilienaktien für institutionelle Anleger hierzulande noch keine nennenswerte Rolle.

Laut Studie der Beratungsgesellschaft Kommalpha, die auf Aussagen von über 100 institutionellen Marktteilnehmern in Deutschland beruht, zählen Direktanlagen und Spezialfonds zu den beliebtesten Anlageformen für Immobilien-Investments (siehe Grafik). Der Zuspruch an Immobilien-Investments lässt sich auch in der offiziellen Kapitalmarktstatistik der Bundesbank ablesen, nach der in Deutschland rund 41 Milliarden Euro in Immobilien-Spezialfonds investiert sind. Allein im vergangenen Jahr investierten institutionelle Anleger knapp 6,5 Milliarden Euro in Immobilien mittels Spezialfonds.



Weitere Nettozuflüsse über Publikumsfonds in Höhe von 3,5 Milliarden Euro ergeben ein Gesamtergebnis von rund 10 Milliarden Euro an Zuflüssen in Immobilienfonds für 2013. Ende 2013 wurden laut Kommalpha insgesamt 127 Milliarden Euro in Immobilien mittels Publikums- oder Spezialfonds gehalten. Setzt man dieses Volumen in Relation zum Gesamtvermögen der Spezialfonds von 1.021 Milliarden Euro, relativiert sich die Zahl ein wenig. Die Asset-Klasse der Immobilien-Spezialfonds ist relativ klein.

2013 war das erste seit fünf Jahren, in dem die krisengeschüttelten westlichen Finanzmärkte weitgehend spannungsfrei blieben. Die Beruhigung an den Märkten ist darauf zurückzuführen, dass die wesentlichen Krisenherde des Euroraums dank der ultralockeren Geld- und Zinspolitik der Zentralbanken eingedämmt wurden. Dennoch waren die Jahre durch Unsicherheiten geprägt.

In diesem Umfeld waren Immobilien eine stabile Größe in den Portfolios der institutionellen Investoren. Als Folge stiegen Immobilien-Investments in der Gunst der Anleger in den vergangenen beiden Jahren beträchtlich. Nahezu alle Investoren haben Geld in Immobilien investiert. Folgerichtig ist – das belegt eine Studie der Commerz Real und der Steinbeis Hochschule Berlin – der Immobilienanteil in den vergangenen Jahren leicht gestiegen. Bis 2015 soll er von derzeit 7 auf 9 Prozent steigen (siehe Grafik).


Des Deutschen Home Bias

Dabei ist die Allokation der einzelnen Investorengruppen unterschiedlich, wobei vor allem der hohe Immobilienanteil bei den kirchlichen Einrichtungen und Stiftungen auffällt. Es überrascht zunächst, dass die Allokation der Versicherungen gegenüber 2010 sogar leicht auf 6,2 Prozent gesunken ist. Dieser Rückgang könnte mit dem Solvabilitäts-Vorschriften für die Eigenmittelausstattung von Versicherungsunternehmen, der EU-Richtlinie Solvency II, zusammenhängen. Die Diskussion darüber, wie Immobilien-Investments künftig im Regime von Solvency II behandelt werden, ist noch nicht beendet. Man kann aber davon ausgehen, dass die Immobilien-Investments der Versicherungen zurückgehen werden – und zwar in dem Ausmaß, in dem die Risiken mit Eigenmitteln hinterlegt werden müssen. Je stärker das Risiko überzeichnet wird, desto mehr werden sich Versicherer bei Immobilien zurückhalten.

Allerdings ergibt sich zwischen den Recherchen von Steinbeis, die auf Umfragen basieren, und den Angaben des Versicherungsverbands GDV, die volumengewichtet sind, eine große Differenz. Im Juni 2013 lag die durchschnittliche Immobilienquote bei den Versicherungen bei 3,4 Prozent, was einem Wert der Immobilien von rund 40 Milliarden Euro entspricht. Die Investments werden in der Regel zu zwei Dritteln direkt und einem Drittel über Spezialfonds gehalten. Den höchsten Immobilienanteil am Portfolio haben Kirchen, Stiftungen und Versorgungswerke, wobei Letztere Immobilienquoten bis zu 20 Prozent aufweisen.

Das liegt daran, dass sich diese im Vergleich zu Versicherungen lange Durationen leisten können. Auch Pensionskassen haben den Immobilienanteil in ihren Portfolios seit 2010 von durchschnittlich 7,6 auf inzwischen 7,7 Prozent hochgefahren und planen in den kommenden Jahren eine weitere Erhöhung auf durchschnittlich 8,6 Prozent. Dabei werde der Anteil von Wohnimmobilien in den Immobilienportfolios im gleichen Zeitraum von 16 auf 21 Prozent steigen.

Auch europaweit scheint die Immobiliengewichtung hochgefahren zu werden. Nach einer Umfrage des europäischen Fondsverbands Inrev unter institutionellen Investoren und Fondsmanagern wollen die Befragten ihre durchschnittliche Immobilienquote im Portfolio bis 2015 von aktuell 9,5 auf 10,3 Prozent erhöhen. Das entspräche einer Investitionssumme von 35 Milliarden Euro.

Neben den hiesigen Immobilienkäufern haben aber auch ausländische Anleger Deutschlands Immobilienaufschwung mitgetragen – wenngleich deren Rolle etwas überschätzt wird. Studien von Maklerhäusern zufolge betrug der Anteil der ausländischen Adressen an den Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien im Jahr 2013 lediglich 31 Prozent, was 30,5 Milliarden Euro entspricht. Ein Jahr zuvor waren es 42 Prozent. Gemäß einer Statistik vom Datenanbieter Thomas Daily waren an den größten 20 Immobilien-Transaktionen im Jahr 2013 nur drei ausländische Investoren beteiligt. Wenn man die Transaktionen von Wohnportfolios in Höhe von 13,7 Milliarden Euro hinzuzählt, dürfte deren Anteil noch weitaus geringer ausfallen.

Diese Angaben korrespondieren mit dem Trendbarometer 2014 der Beratungsgesellschaft EY. Demzufolge werden im laufenden Jahr vor allem Versicherungen, Pensionsfonds, Family Offices, vermögende Privatinvestoren sowie Private-Equity-Fonds zu den aktivsten Käufergruppen gehören. Wenn das für das laufende Jahr erwartete Transaktionsvolumen von 42 bis 47 Milliarden Euro erreicht werden soll, müssten die Ausländer stärker als Käufergruppe auftreten, was eher unwahrscheinlich ist – wenn nicht doch Investoren aus China als neue Käufergruppe auftauchen.