Privater Vermögensaufbau Familien entdecken ihre Privatimmobilien

Reimund Schulz, Geschäftsführer der Famos Immobilien GmbH

Reimund Schulz, Geschäftsführer der Famos Immobilien GmbH

Beim privaten Vermögensaufbau von Unternehmerfamilien stehen Sicherheit und Langfristigkeit im Fokus. So wundert es nicht, dass Immobilienanlagen bei Familienunternehmen beispielsweise im Vergleich zu Versicherungen und Pensionskassen eine überdurchschnittlich große Rolle spielen. Gefragt sind hauptsächlich Core-Immobilien in sehr guten Lagen, die langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietet sind und konservativ mit einem durchschnittlichen Fremdkapitalanteil von 56 Prozent finanziert werden, so das Ergebnis der Famos-Studie 2012 zum Immobilienvermögen von Family Offices.

Ihren Ruf als sichere und wenig konjunkturanfällige Wertanlagen haben die Objekte in den Krisenjahren 2008 und 2009 verteidigt: Vor größeren Preisausschlägen nach unten blieben sie trotz des konjunkturellen Einbruchs verschont. Entsprechend zeigt das Trendbarometer für Immobilieninvestments bei den Familienunternehmen für die nächsten Jahre weiter nach oben.

Vom Produktionsmittel zur Kapitalanlage

Was sich bei den meisten großen Industrieunternehmen bereits seit Mitte der 1990er Jahre vollzogen hat, steht den privaten Immobilien der Familienunternehmen größtenteils noch bevor: Die Immobilie wandelt sich vom Produktionsmittel zur Kapitalanlage. Sie wird nicht mehr selbst genutzt und unternehmensintern verwaltet, sondern von Unternehmen bewirtschaftet, die auf Immobilienmanagement spezialisiert sind.

Das private Immobilienvermögen von Familienunternehmen ist zumeist historisch gewachsen, und die Verwaltung dieses komplexen Wirtschaftsguts erfolgt oft mit einem unverhältnismäßig hohen Einsatz an internen Ressourcen. Anders als in ihren Unternehmen, in denen es für alle Fachbereiche wie Einkauf, Entwicklung, Produktion, Vertrieb oder Controlling ausgewiesene Experten gibt, wird das private Immobilienvermögen oftmals von nicht immobilienwirtschaftlich ausgebildeten Personen aus dem Familienverbund betreut. Häufig fehlen ihnen übergreifende Kenntnisse über den Gesamtbestand, und Anlageentscheidungen werden ohne fundierte Szenario-Analysen getroffen. Dadurch bleibt eine Reihe von verborgenen Schätzen im Immobilienportfolio unentdeckt.

Gefahr erkannt, Gefahr gebannt

Die Notwendigkeit, immobilienwirtschaftliches Know-how in die Betreuung des familiären Immobilienvermögens einfließen zu lassen, ist aber bereits erkannt: In der Famos-Studie zum Immobilienvermögen in Family Offices sehen fast die Hälfte der repräsentativ befragten Familienunternehmen Optimierungspotenziale.

Für den Immobilienbestand von Familien ist daher eine ähnliche Entwicklung zu erwarten wie bei den Unternehmensimmobilien. Das Management von Immobilienvermögen dürfte sukzessive an Unternehmen übertragen werden, die auf Family Real Estate Management spezialisiert sind. Sie bieten eine strategische Immobilieninvestmentberatung und operatives Immobilienmanagement für Unternehmerfamilien, Family Offices und Stiftungen.

Family Real Estate Management beginnt ebenso wie das Corporate Real Estate Management mit einer strukturierten Bestandsaufnahme. Die Entwicklung einer Immobilienstrategie folgt den zumeist langfristig ausgerichteten individuellen Bedürfnissen der Familie.

Während beim Corporate Real Estate Management für Großunternehmen häufig Anforderungen des Kapitalmarkts, des Berichtswesens und der Bilanzierung sowie steuerliche Gestaltungsaspekte im Vordergrund stehen, folgt die Strategieentwicklung im Family Real Estate Management einem emotionalen Verständnis für die Bedeutung von Familienvermögen. Sicherheit durch Inflationsschutz, Nachhaltigkeit und wirtschaftliche Unabhängigkeit von Banken stehen dabei im Vordergrund.

In der Umsetzung der Strategie werden Akquisitionen geplant und durchgeführt, Immobilienentwicklungen initiiert und koordiniert sowie die vollständige laufende Immobilienbewirtschaftung übernommen. Im Idealfall erfolgt alles aus einer Hand, aber für jedes Immobilienvermögen einer Familie individuell im Sinne einer Manufaktur. Das übergeordnete Ziel bleibt in jedem Fall, das Familienvermögen dauerhaft zu erhalten und weiterzuentwickeln.

Der Autor Reimund Schulz (51) ist Geschäftsführer der Famos Immobilien GmbH. Das Multi Family Office für die Immobilienvermögensverwaltung berät vermögende Familien und Stiftungen generationsübergreifend. Es wurde 1959 von einer Unternehmerfamilie aus Korschenbroich gegründet. Schulz startete bereits 1991 bei Famos. 2001 wurde er zum Geschäftsführer des Single Family Office befördert. Seit 2008 ist Famos ein Multi Family Office. Schulz ist der erste familienunabhängige Geschäftsführer des Unternehmens.