Offene Immobilienfonds So kommen Sie trotz KAGB raus!

Thomas Meyer

Thomas Meyer

Anleger, die heute in offene Immobilienfonds investieren, stehen besser da als noch vor einigen Jahren. Der Grund: Die Probleme, die dazu führten, dass viele offene Immobilienfonds eingefroren werden mussten, hatten ihre Ursache unter anderem darin, dass größere Anleger die Fonds als „Geldparkplatz“ missbrauchten. Wenn diese Anleger in großem Stil ihr Geld abzogen, konnte der Fonds seine Rücknahmeverpflichtung nicht mehr erfüllen und musste schließlich geschlossen werden.

Durch verschiedene Reformen, zuletzt durch das Kapitalanlagegesetzbuch, hat sich diese Situation verändert. Anteile von offenen Immobilienfonds müssen – sofern sie nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden – vor der Rückgabe an die Fondsgesellschaft mindestens 24 Monate gehalten werden.

Zudem gilt eine einjährige Kündigungsfrist. Anleger müssen bereits ein Jahr vor der geplanten Rückgabe erklären, dass sie ihre Anteile zurückgeben wollen. Lediglich für Anleger, die vor Inkrafttreten der Neuregelung Fondsanteile erworben haben, gilt eine Ausnahme, wonach Anteile bis zu 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr ohne Kündigungsfrist zurückgegeben werden können.

Diese Neuregelungen schützen Anleger offener Immobilienfonds und die Gefahr, dass Fonds künftig eingefroren werden müssen, ist damit ganz erheblich reduziert. Denn die Fondsgesellschaften wissen rechtzeitig, dass Anleger Gelder abziehen und haben ausreichend Zeit, gegebenenfalls Immobilien zu verkaufen.

Das ist insbesondere dann kein Problem, wenn ein Fonds sehr kleinteilig investiert, beispielsweise in Wohnimmobilien. Eine Wohnimmobilie für zehn Millionen Euro lässt sich nun einmal leichter verkaufen als ein Einkaufszentrum im Wert von 200 Millionen Euro.

KAGB: Schutz aber auch kritische Fragen

Trotz dieser Schutzwirkung für den Anleger hat die Neuregelung auch zu kritischen Fragen geführt: Was ist, wenn man rasch Liquidität benötigt und nicht ein Jahr warten will oder kann? Hier bietet sich ein Verkauf über die Börse an. Denn der Börsenhandel von offenen Immobilienfonds ist von den neuen gesetzlichen Regelungen nicht betroffen.
Beispielsweise an der Hamburger Börse findet ein reger Handel mit Anteilen offener Immobilienfonds statt.

In der Regel werden diese Anteile zu dem offiziellen, von den Gutachtern der Kapitalverwaltungsgesellschaft ermittelten Wert gehandelt. Theoretisch können zwar Preise festgestellt werden, die von diesem Wert nach oben oder unten abweichen, doch ist dies vorwiegend bei den „eingefrorenen“ offenen Immobilienfonds der Fall.

Bei allen anderen offenen Immobilienfonds schwanken die Preise ebenfalls, liegen in der Regel jedoch nur unwesentlich über oder unter dem offiziell festgestellten Wert. Das ist auch logisch, denn andernfalls wären Arbitragegeschäfte möglich – man könnte dann an der Börse einen Fonds unter dem offiziellen Anteilswert kaufen und ihn dann zum Anteilswert an die Fondsgesellschaft zurückgeben.

Im Vergleich zu Immobilienaktien, die eine teilweise hohe Volatilität aufweisen, ist der Vorteil von offenen Immobilienfonds also, dass sie zwar ebenso wie Immobilienaktien an der Börse gehandelt werden, jedoch eine sehr viel geringere Volatilität aufweisen, weil – außer bei den eingefrorenen Fonds – in der Regel zu dem von unabhängigen Gutachtern ermittelten Anteilspreis gehandelt wird.

Langfristig denken und handeln

Wer in Immobilien investiert, sollte jedoch trotz dieser Möglichkeit zum Börsenhandel langfristig denken und handeln. Der vorzeitige Ausstieg über die Börse sollte also eher ein „Notausstieg“ sein, dessen psychologische Bedeutung für einen Anleger jedoch nicht zu unterschätzen ist.

Anders als beispielsweise bei Kapitallebensversicherungen, bei denen es zwar einen Rückkaufswert gibt, der jedoch in der Regel mit einem deutlichen Abschlag verbunden ist und teilweise weit unter dem liegt, was der Anleger in der Vergangenheit eingezahlt hat, kann er über die Börse zu einem fairen Wert verkaufen.

Freilich muss es dafür einen Käufer an dieser Börse geben. Das könnte bei institutionellen Anlegern, die sehr große Summen investieren, ein Problem sein, für den durchschnittlichen Anleger, der vielleicht einige zehntausend Euro investiert hat, sollte sich jedoch in aller Regel rasch ein Käufer an der Börse finden.