Großer Immobilien-Roundtable „Value Add kann hier keiner am Tisch“

Die Teilnehmer des Immobilien-Roundtables (von links): Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsführung, Feri Euro-Rating Services; Gunnar Herm, Leiter Real Estate Research & Strategy Europa, UBS Real Estate KAG; Oliver Voß, Geschäftsführer und Leiter Research, Institutional Investment Consulting Partners; Tilman Hickl, verantwortlich für das europäische Immobiliengeschäft von UBS; Jan Borchers, Partner von HQ Trust und verantwortlich für den Bereich Immobilien; Oliver Weinrich, Vorstand Drescher & Cie. Immo Consult; Astrid Lipsky, private banking magazin; Rodney Bysh, Geschäftsführender Gesellschafter, Feldberg Capital; Malte Dreher, private banking magazin; Maik Rissel, Leiter Immobilien-Portfoliomanagement, Marcard, Stein & Co.; Gaston Brandes, Business Development Global Real Estate, UBS Deutschland

Die Teilnehmer des Immobilien-Roundtables (von links): Wolfgang Kubatzki, Mitglied der Geschäftsführung, Feri Euro-Rating Services; Gunnar Herm, Leiter Real Estate Research & Strategy Europa, UBS Real Estate KAG; Oliver Voß, Geschäftsführer und Leiter Research, Institutional Investment Consulting Partners; Tilman Hickl, verantwortlich für das europäische Immobiliengeschäft von UBS; Jan Borchers, Partner von HQ Trust und verantwortlich für den Bereich Immobilien; Oliver Weinrich, Vorstand Drescher & Cie. Immo Consult; Astrid Lipsky, private banking magazin; Rodney Bysh, Geschäftsführender Gesellschafter, Feldberg Capital; Malte Dreher, private banking magazin; Maik Rissel, Leiter Immobilien-Portfoliomanagement, Marcard, Stein & Co.; Gaston Brandes, Business Development Global Real Estate, UBS Deutschland Foto: Tom Hoenig

private banking magazin.de: Gibt es das sichere langfristige Immobilien-Investment noch?

Gunnar Herm: Die Frage ist, ob es das jemals gab.

Wolfgang Kubatzki: Bis zum Platzen der Dotcom-Blase im Jahr 2000 waren wir in einem Wachstumsmarkt. Neue Flächen wurden einfach absorbiert, ohne dass man alte angreifen musste. Das ist vorbei. Überspitzt ausgedrückt braucht man heute keine zusätzlichen Flächen mehr, weder im Bürobereich noch bei Einzelhandelsflächen, höchstens noch bei Wohnungen. Wir sind in einem saturierten Markt.

private banking magazin.de: Warum steigen dann die Mieten?

Kubatzki: Es gibt gerade bei Büroimmobilien keine Mietsteigerungen. Mieten unterliegen zwar zyklischen Schwankungen, aber im Trend sehen wir auch bei langfristiger Betrachtung nur eine Seitwärtsbewegung.

Herm: Mit dem Platzen der Dotcom-Blase ist ein 30-jähriger Mega-Konjunkturzyklus zu Ende gegangen. Bis dahin wurden durch den Übergang zur Dienstleistungsgesellschaft automatisch immer mehr Büroarbeitsplätze geschaffen. Auch die Erhöhung der Partizipationsquote der Frauen hat für Nachfrage gesorgt. Aber das ist zu Ende, der demografische Knick ist schon längst da. In Europa gibt es dementsprechend kein quantitatives Wachstum mehr, nur noch qualitatives.

private banking magazin.de: Wie viel Rendite ist noch drin?

Tilman Hickl: Das kommt auf die Anforderungen des Investors an. Wir haben beispielsweise ein Einzelmandat von einem großen Unternehmen, das 6 Prozent plus Inflationsausgleich anstrebt.

private banking magazin.de: Ist das machbar?

Hickl: Nicht mit klassischen Core-Objekten, also Immobilien in sehr guten Lagen mit langfristig gebundenen, guten Mietern. Im Fall des genannten Mandats kaufen wir Core im Süden Europas. In den klassischen Core-Märkten wie Deutschland und Großbritannien machen wir eher Value-Add-Maßnahmen. Wir kaufen also unterbewertete Immobilien und positionieren sie durch Renovierung oder Revitalisierung und Mieterwechsel neu.

Herm: Viele Investoren rechnen gedanklich immer noch mit Staatsanleiherenditen von 4 Prozent. Sie wollen die klassischen 6 Prozent mit Core-Objekten. Realistisch sind unserer Meinung nach aber 2 Prozentpunkte über der Staatsrendite. Da kommt man nicht auf 6, sondern nur auf knapp 4 Prozent.

Jan Borchers: Schon 5 Prozent sind im Core-Bereich kaum erreichbar. Höhere Renditen sind mit höheren Risiken verbunden. Nur wenn man die Asset-Klasse Immobilie in einem anderen Umfeld betrachtet, als Alternative zu Aktien, sind auch 7 Prozent oder mehr drin.